대전지방법원 2025타경568. 천안시 동남구 병천면 가전리 부경타운하우스2단지 205동 205호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 강경민이고, 2019년 11월 27일 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 이전받은 날 신한은행 채권최고액 115,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정·국세 압류·삼성생명보험 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 측면은 비교적 명확하지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 101,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 49,490,000원까지 내려왔지만, 2026년 7월 동일 면적 최신 거래는 50,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최신 실거래보다 510,000원 낮은 수준일 뿐입니다. 최근 12개월 평균보다는 낮지만 최근 시세가 과거 거래군 대비 30.3% 하락했으므로, 감정가 대비 할인율 51%를 곧바로 시세 대비 할인으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 205동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 39.982㎡ · 2층 |
| 소유자 | 강경민 (2019.11.27. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 207,320,927원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2018.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년 우리은행 근저당권 2건은 2018년 9월 21일 이미 말소됐고, 2018년 신탁등기도 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.11.27. 신한은행 근저당권 115,200,000원입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정, 국 압류, 삼성생명보험 가압류 15,839,276원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최신 거래가 중요하다
부경타운하우스2단지 동일 면적 39.98㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 65,625,000원이지만 2022~2023년 85,000,000~90,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 39.98㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 39.98㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 39.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 39.98㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.98㎡ | 6건 | 53,916,666원 |
현재 최저가 49,490,000원은 최근 12개월 평균 53,916,666원의 91.8%입니다. 평균 대비로는 4,426,666원 낮지만, 최신 거래 50,000,000원과 비교하면 차이는 510,000원입니다. 더구나 2026년 5월에는 같은 2층에서 45,000,000원 거래도 있습니다. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -30.3%라는 하락 추세까지 감안하면 현재 회차를 ‘감정가 대비 반값’이라는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 48,199,180원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 15,839,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 131,039,276원 중 48,199,180원이 배당되고 82,840,096원이 미배당으로 남는 추정입니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 더 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 82,840,096원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 97,419,850원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 107,625,678원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 매수인이 부담하는 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차 판단은 권리 인수보다는 최근 실거래 대비 입찰가격이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 사용승인일은 2018.07.25입니다.
- 주위환경. 부경타운하우스 단지 내에 위치하며 주변은 연립주택 단지·단독주택·농경지가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측으로 약 15미터 포장도로, 동측으로 약 3미터 비포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 출입구 보안개폐장치, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 383,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 거래가 45,000,000~50,000,000원대로 내려왔고 최근 거래 추세가 -30.3%여서 가격 하락 흐름을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래를 기준으로 상한 설정. 2026.07 최신 거래가 50,000,000원이고 현재 최저가가 49,490,000원이므로 경쟁입찰로 가격이 조금만 올라가도 최신 거래 수준을 넘습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -30.3%입니다. 전체 12건 평균 65,625,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 동일 층 거래 확인. 2026.05 동일 2층에서 45,000,000원 거래가 있어 현재 최저가보다 낮은 실거래 사례가 존재합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 등재는 없으나 임대내역은 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 세금·체납 확인. 국 압류가 등기돼 있으므로 배당과 별개로 입찰 전 관련 원본 및 체납관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 유찰”보다 “현재 시세”를 보라
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 신한은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제시된 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 101,000,000원에서 49,490,000원까지 내려왔기 때문에 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최신 동일면적 실거래는 50,000,000원이고 2026년 5월 동일 2층 거래는 45,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 53,916,666원 대비로는 낮지만 시장 자체가 -30.3% 하락 추세에 있습니다. 따라서 권리는 무난하지만 가격은 보수적으로, 감정가 할인율보다 최신 실거래와 경쟁 낙찰가를 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
