대전지방법원 2025타경585. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101의 공장(사무실) 이용 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 황종호이고, 말소기준은 2023.03.23. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 294,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정과 아산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.06.04. 충남신용보증재단 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 현재 최저매각가는 154,350,000원으로 감정가 315,000,000원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 실거래 자료가 없어 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 특히 공장(사무실) 용도와 임대차관계 미상 비고가 함께 있으므로, 할인율 자체보다 점유 현황과 실제 임대차 조건 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경585 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 5층514호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(사무실) |
| 소유자 | 황종호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 453,429,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.23. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2025.06.27. 임의경매개시결정, 2025.11.03. 및 2026.03.30. 아산시 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.06.04. 충남신용보증재단 가압류 23,810,000원은 2025.07.10. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 모두 후순위 전입, 다만 임대차관계 확인 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구공스테이 | 1동 5층514호(유니콘101) | 2024.05.14 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오소컴퍼니 | 1동 5층514호(유니콘101) | 2025.02.11 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 글로벌교육연구원 주식회사 | 1동 5층515호(유니콘101) | 2024.06.04 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 조사됐습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 2023.03.23. 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 감정가의 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 315,000,000원이고 현재 최저매각가는 154,350,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차의 최저가는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 108,045,000원, 그 다음은 75,631,500원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 공장(사무실) 용도는 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고, 실제 이용상태·임대수익·공실 가능성에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 294,000,000원 | 151,389,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 국민은행 근저당의 미배당액은 142,610,900원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 모두 공장(사무실)으로 이용 중입니다.
- 주변환경. 아산경찰서 탕정파출소 남동측 인근 또는 아산플레이시티2 일반산업단지 남측 인근으로, 신축 중인 대규모 아파트 단지·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 이순신대로 등 인근 도로변에 노선버스정류장이 있으며 교통사항은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 건물로 사용승인일은 2022.12.29.이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장·방송설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 내외 왕복 4차선 포장도로에 접하고 도로관리 상태는 양호합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·온천공보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 매각물건명세서에 임대차관계 미상의 임차인이 있다고 기재돼 있으므로 실제 계약서·점유자·사업자등록 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 514호 점유 확인. 감정 당시 514호는 점유자 부재로 탐문 및 건축물대장 도면을 토대로 내부 이용상황이 제시됐습니다.
- 515호 관계 확인. 임차인 조사에는 515호 점유자도 포함돼 있고 감정평가에서도 514호와 515호가 함께 언급되므로 매각 대상 범위를 원본에서 정확히 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없으므로 주변 공장·사무실의 임대료·공실·매매 사례를 별도로 확인합니다.
- 명도 비용. 대항력 없는 임차인이라도 현실 점유가 있다면 인도·협의 과정과 소요비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 종기 자료를 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 환금성을 먼저 본다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 3명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 다른 곳에 있습니다. 이미 2회 유찰돼 154,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 용도는 공장(사무실)입니다. 여기에 “임대차관계 미상의 임차인 있음”이라는 비고까지 있으므로 권리상 인수 0원이라는 사실과 실제 명도·운영 리스크가 낮다는 판단은 구분해야 합니다. 현재 단계에서는 권리는 통과, 가격·임대차·환금성은 확인 후 판단이 적절합니다.
