대전지방법원 2025타경585. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 1동 5층 515호입니다. 등기부상 현재 소유자는 황종호이고, 2023.03.23 주식회사국민은행의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.06.27 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 실거래 자료만으로 가격을 곧바로 비교할 수 있는 구조가 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 공장(사무실)이고, 주변에는 오피스텔·지식산업센터·근린생활시설과 신축 중인 대규모 아파트 단지가 혼재합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 유찰률만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경585 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 5층515호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장(사무실) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상10층 · 사용승인일 2022.12.29 · 본건 5층 |
| 소유자 | 황종호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 453,429,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2023.03.23 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.04 충남신용보증재단의 23,810,000원 가압류는 2025.07.10 해제로 이미 말소됐습니다. 이전 소유권보존 단계의 하나자산신탁 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 본건 515호 전입은 말소기준 이후
현황조사에는 법인 3곳이 확인돼 있습니다. 이 가운데 본건 515호에는 글로벌교육연구원 주식회사가, 514호에는 주식회사 구공스테이와 주식회사 오소컴퍼니가 기재돼 있습니다. 세 곳 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차 법인 3곳이며, 각 전입일은 말소기준일인 2023.03.23 이후입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구공스테이 | 1동 5층514호(유니콘101) | 2024.05.14 | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 오소컴퍼니 | 1동 5층514호(유니콘101) | 2025.02.11 | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 글로벌교육연구원 주식회사 | 1동 5층515호(유니콘101) | 2024.06.04 | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 515호의 글로벌교육연구원 주식회사 전입일은 2024.06.04로, 말소기준 2023.03.23보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 700,000원으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 234,000,000원 | 121,434,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 234,000,000원 중 121,434,420원이 배당되고, 미배당은 112,565,580원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
현재 2회 유찰 가격 123,970,000원에서는 국민은행의 미배당이 112,565,580원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 86,779,000원, 미배당은 149,183,022원이며, 4회 유찰 시 매각가는 60,745,299원, 미배당은 174,748,116원으로 커집니다. 하지만 이 금액들은 채권자의 미회수액이지 매수인 인수금액이 아닙니다.
④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 253,000,000원이고 현재 최저매각가는 123,970,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 공장(사무실)으로 이용 중이며, 515호 내부가 사무실로 이용 중인 것이 확인됐습니다.
- 주변환경. 아산경찰서 탕정파출소 남동측 인근 또는 아산플레이시티2 일반산업단지 남측 인근으로, 신축 중인 대규모 아파트 단지·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 이순신대로 등 도로변에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 내외 왕복 4차선 포장도로에 접하며 도로관리 상태는 양호합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·온천공보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.12.29입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장(사무실) 이용 집합건물로 주거용 물건과 수요층이 다릅니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 2회 유찰됐다는 점은 가격뿐 아니라 수요·환금성도 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 515호 점유 재확인. 글로벌교육연구원 주식회사의 실제 점유 여부와 임대차 조건, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임대차 미상 문구 확인. 매각물건명세서에 임대차관계 미상의 임차인이 기재돼 있으므로 현황조사 이후 변동 여부와 실제 사용자를 확인하세요.
- 대항력 기준일 대조. 말소기준은 2023.03.23 국민은행 근저당입니다. 확인된 임차 법인의 전입일은 모두 그 이후지만 입찰 전 원본을 다시 대조하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 비슷한 공장·사무실 집합건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 123,970,000원, 3회 유찰 시 86,779,000원, 4회 유찰 시 60,745,299원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 하락과 함께 실제 환금성도 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 112,565,580원은 매수인 승계액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유가 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.23 국민은행 근저당이고, 본건 515호에 확인된 임차 법인의 전입은 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 본건은 감정평가상 공장(사무실)로 이용되는 비주거 집합건물이고 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 매각물건명세서의 임대차관계 미상 문구가 남아 있으며, 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다, 실제 점유·임대수익·유사 거래가격·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 비주거 환금성까지 포함한 종합 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
