대전지방법원 2025타경718. 천안시 동남구 병천면 가전리 부경타운하우스2단지 213동 3층 302호입니다. 사건 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 김민성이고, 2020년 3월 18일 매매를 원인으로 120,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 115,200,000원이 말소기준권리이며, 2025년 9월 18일 신한은행의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.

권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 과거 우리은행 공동담보 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준인 신한은행 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 신한은행 근저당에 34,293,078원만 배당되고 80,906,922원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 핵심은 신한은행 근저당

2018년 설정됐던 우리은행 근저당은 2018년 12월 20일 이미 말소됐습니다. 이후 2020년 3월 30일 김민성 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 주식회사신한은행 채권최고액 115,200,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 9월 18일 신한은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 확인 — 501호 기재, 대상 302호와 호수 불일치

현황조사에는 유현숙이 501호로 기재돼 있고 보증금 3,000,000원, 월세 430,000원으로 조사됐습니다. 그러나 이번 매각 대상은 302호입니다. 또한 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 이 기재만으로 유현숙을 302호의 대항력 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 감정가보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

부경타운하우스2단지 전용 39.98㎡ 실거래는 2022년과 2023년에는 85,000,000원~90,000,000원 거래가 포함돼 전체 12건 평균이 65,625,000원으로 높아져 있습니다. 하지만 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표가 중요합니다.

최신 거래는 2026년 7월 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 53,916,666원입니다. 현재 최저가 35,329,000원은 이 최근 평균의 65.5%로, 최근 거래 가격대 아래에 있습니다. 따라서 현재 회차에는 숫자상 가격 차이가 있습니다.

다만 이 차이를 그대로 “확실히 싸다”로 해석하면 안 됩니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -30.3%로 내려왔기 때문입니다. 2022~2023년의 85,000,000원~90,000,000원 거래를 포함한 전체 평균 65,625,000원은 현재 가격 수준을 판단하는 기준으로는 과대평가될 수 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

현재 회차에서는 신한은행 근저당 채권최고액 115,200,000원 중 34,293,078원이 배당되고 80,906,922원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가전1리 경로당 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·자연부락·임야·공동주택 등이 형성된 국도 주변 농촌지대입니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장과 간선도로 거리 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조 4층 건물 중 3층 302호이며, 사용승인일은 2018.07.25입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥외 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 토지의 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등의 조건이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 383,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 시세 흐름. 전용 39.98㎡ 거래는 2022~2023년 85,000,000원~90,000,000원에서 최근 45,000,000원~50,000,000원 수준까지 내려왔고 최근 추세는 -30.3%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간보다 -30.3%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮아도 시장 하락이 끝났다고 전제하지 마세요.
• 3회 유찰의 의미. 현재 회차는 이미 3회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 가격 할인과 환금성 약화를 함께 보아야 합니다.
• 임차인 호수 대조. 현황조사 유현숙은 501호로 기재돼 대상 302호와 다릅니다. 전입신고일도 미상이라 대항력은 가능·미상으로 두고 원본 서류에서 대상 호수 점유관계를 확인하세요.
• 용도 표기 대조. 사건 용도는 근린주택으로 표기돼 있고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 입찰 전 공부와 매각물건명세서의 용도 표시를 직접 대조하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “싸 보이지만, 시세도 함께 내려왔다”

이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 35,329,000원도 최근 12개월 평균 53,916,666원의 65.5%라 최근 실거래와 비교한 가격 차이가 있습니다.

그러나 이 사건을 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰됐다는 이유만으로 고평가해서는 안 됩니다. 최근 거래는 45,000,000원~50,000,000원 수준이고, 최근 시세 추세 자체가 -30.3%입니다. 여기에 현황조사 임차인이 대상 302호가 아닌 501호로 기재된 점도 입찰 전 대조해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격은 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 환금성 확인이 필요한 물건입니다.