대전지방법원 2025타경718. 부경타운하우스2단지 213동 4층 501호입니다. 사건 표기는 근린주택이고, 감정 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 김민성으로, 2020년 3월 18일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했고 같은 달 30일 주식회사신한은행이 채권최고액 115,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후에는 2025년 2월 3일 국의 압류와 2025년 9월 18일 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 변수는 등기부보다 임차인입니다. 유현숙이 501호를 주거로 사용하며 보증금 3,000,000원, 월세 430,000원으로 조사됐지만 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

2018년 우리은행 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 2018년 무궁화신탁 신탁등기도 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.03.30 신한은행 근저당권 115,200,000원입니다. 이후 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 없기 때문에 대항력 유무를 확정할 수 없고, 확정일자와 배당요구도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 배당모형상 수치일 뿐, 임차관계가 확인되기 전까지 법률상 최종 결론으로 고정하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 빠르게 내려왔다

부경타운하우스2단지 동일면적 39.98㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 65,625,000원이지만, 과거 85,000,000원·90,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 53,916,666원, 최신 거래는 2026년 7월 50,000,000원입니다.

현재 최저가 35,672,000원은 최근 12개월 평균의 66.2%로 내려와 있어 가격만 보면 실거래 대비 할인 구간입니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -30.3%입니다. 2022~2023년의 85,000,000원~90,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 부풀리면 안 되고, 최근 45,000,000원~50,000,000원대 거래를 중심으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)

배당모형상 신한은행 미배당은 80,570,096원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유현숙의 대항력·우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 — 더 내려가도 신한은행 미배당만 커진다

현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 배당모형상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 신한은행 배당 중심의 계산 결과이고, 실제 임차인의 전입·확정일자·배당요구 및 세금 우선순위가 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 인수 위험을 종결하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 가전1리 경로당 북측 인근. 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등이 형성된 국도주변 농촌지대입니다.
• 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조 4층 건물 중 4층 501호. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥외 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 왕복2차선도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 383,100원/㎡입니다.
• 단지. 부경타운하우스2단지 496세대, 사용승인일 2018.07.25입니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회이고 현재 물건은 3회 유찰 상태입니다. 최근 실거래 추세도 -30.3%여서 재매각 가격은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 유현숙의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 주민등록 전입시점을 반드시 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 인수 여부를 최종 확정할 수 없습니다.
• 세금 확인. 2025.02.03 평택세무서장의 압류가 있습니다. 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 조세채권의 법정기일과 금액 확인이 필요합니다.
• 하락장 가격 기준. 전체 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 재매각 리스크. 최근 거래 추세 -30.3%, 단지 경매 평균 유찰 2.3회를 감안해 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구·조세채권을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸진 것은 맞지만, 아직 권리는 닫히지 않았다”

이 물건은 감정가 104,000,000원에서 3회 유찰돼 35,672,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 53,916,666원의 66.2%이므로 가격 할인은 분명합니다. 그러나 이 단지는 최근 거래 추세가 -30.3%로 하락하고 있고, 실제 임차인 유현숙의 전입신고일과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하고 배당모형상 인수액도 0원이지만, 임차관계 확인 전에는 ‘인수 0원 확정’으로 결론내릴 수 없습니다. 가격은 매력 구간에 들어왔지만 권리는 추가 확인이 필요한 사건입니다.