1,131,008,000원
서울남부지방법원 2025타경548. 서울 영등포구 양평동1가 메타벨리 제11층 제1101호가 분석대상입니다. 감정평가상 11층 제1101호부터 제1107호까지는 집합건축물대장 현황도면상 구분되어 있지만 현장에서는 벽체 없이 일체로 사용되고 있고, 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 매각물건명세서 비고에도 부동산 목록 1~7의 일괄매각과 벽체 없는 이용상태가 기재되어 있으며, 경계벽은 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않아 개별 호수로서의 단독 효용가치가 있다고 적혀 있습니다.
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 주식회사에이티솔루션이고, 2024.06.24 설정된 주식회사하나은행 근저당권 4,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 등기판정상 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 1101호 점유자 권리의 미확정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경548 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제11층 제1101호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 11층 1101호~1107호 벽체 없이 일체 이용 |
| 소유자 | 주식회사에이티솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 2,209,000,000원 / 1,131,008,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,440,998,382원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2024.06.24 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 4,080,000,000원 |
| 사용승인일 | 2023.07.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 부동산 목록 1~7 벽체구분 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.06.24 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 한석의 근저당권과 남무길·신용보증기금·제이2078타워 관리소·주식회사 국민은행의 가압류, 국 및 영등포구의 압류, 경매개시결정은 제공된 등기판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 나타난 후순위 담보·압류권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차 조사 — 1101호 2명은 대항력 판정 불가
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 용도 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Free Stat 1 | 1101호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 승계위험 미상 |
| 권노해만 | 1101호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 승계위험 미상 |
| 주식회사 넥스트푸드텍(대표 남은지) | 1102호(29.0600㎡) | 미상 | 2024.09.12 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 노스캄문 | 1201호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 승계위험 미상 |
1101호에 직접 기재된 Free Stat 1과 권노해만은 모두 사무실 사용으로 조사됐지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 두 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 권리분석의 결론은 전입·사업자등록 등 대항요건의 발생시점과 임대차보증금 확인 뒤에야 확정할 수 있습니다.
주식회사 넥스트푸드텍(대표 남은지)은 1102호에 보증금 30,000,000원, 월차임 2,272,728원으로 조사됐고 전입신고일이 2024.09.12로 말소기준일 2024.06.24보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 1201호의 주식회사 노스캄문 역시 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상 상태입니다.
③ 가격·배당 — 감정가 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 1,131,008,000원으로 감정가 2,209,000,000원의 51.2%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 이 51.2%는 어디까지나 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 최근 실거래나 최근 12개월 평균을 확인하지 않은 상태에서 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,131,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,710,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 4,080,000,000원 | 1,117,297,920원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 남무길 | 110,093,400원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 제이2078타워 관리소 | 19,889,720원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,549,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 4,583,532,759원, 총 배당액은 1,117,297,920원이며 미배당액은 3,466,234,839원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 1101호의 미확정 점유자 권리는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동 소재 지하철 5호선 양평역 남동측 인근이며, 주위는 업무시설·지식산업센터·지원시설·아파트 단지·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 양평역·영등포구청역, 근거리에 지하철 2호선 영등포구청역·문래역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2023.07.05입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차장·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용형태. 11층 1101호~1107호는 공부상 구분되지만 현장에서는 벽체 없이 일체로 사용 중인 공장(지식산업센터)입니다. 경계벽 복원은 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않아 개별 호수로서 단독 효용가치가 있다는 감정인 회신이 있습니다.
- 토지. 공장용지 510.5㎡, 준공업지역, 공시지가 9,113,000원/㎡이며 남측으로 약 30m 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고, 건축선에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1101호 점유자 확인. Free Stat 1·권노해만의 전입 또는 사업자등록 시점, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 대항력·승계 여부를 확정할 수 있습니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 미배당 보증금이 확인되면 최저가 1,131,008,000원에 그 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료만으로는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와의 비교가 불가능합니다. 감정가 대비 51.2%를 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 부동산 목록 1~7이 일괄매각되고 11층 7개호가 벽체 없이 사용 중이므로, 매각대상 범위와 각 호수의 물리적 경계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 감정인 회신상 복원이 용이하고 과다한 비용은 소요되지 않는다고 되어 있으나, 실제 복원 범위와 사용계획은 현장 상태를 기준으로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위와 매수인 부담을 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 실제 시장가치가 낮은지는 다른 문제입니다. 지식산업센터 수요와 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 봐야 할 것은 ‘점유자의 권리’
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2024.06.24 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 1101호에는 실제 점유자로 조사된 Free Stat 1과 권노해만이 있고, 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 “인수 0원”을 확정적으로 받아들이면 안 됩니다. 대항력 여부가 확인될 때까지는 승계 가능성이 남은 미상 리스크로 보는 것이 맞습니다.
가격도 같은 원칙입니다. 최저가는 1,131,008,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다는 근거는 아직 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 1101호 점유자의 대항요건·보증금 확인, 일괄매각 범위와 벽체 없는 현황 확인, 그리고 실제 지식산업센터 거래가격 확인입니다.
