서울남부지방법원 2025타경548. 지하철 5호선 양평역 인근 메타벨리의 공장·지식산업센터 물건입니다. 매각 비고상 부동산 목록 1~7을 일괄매각하며, 감정 당시 11층 1101호부터 1107호까지 7개호는 경계벽 없이 하나의 공간으로 연결돼 공장으로 사용되고 있었습니다. 감정인은 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 들지 않아 개별 호수로서 단독 효용가치가 있다고 보았지만, 현재 상태와 일괄매각 구조는 일반적인 단일 호실보다 자금 규모와 매각 후 활용계획을 더 까다롭게 만듭니다.

등기 구조 자체는 명확합니다. 2024.06.24. 하나은행 근저당권 4,080,000,000원이 말소기준이며, 이후 설정된 한석의 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 대항력은 별개입니다. 특히 1101호에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 기재돼 있어, 이들의 점유 개시 시점과 임대차 조건을 확인하기 전에는 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준은 2024.06.24. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하나은행 근저당권은 채권최고액 4,080,000,000원이며 공동담보목록 제2024-506호가 기재돼 있습니다. 한석의 후순위 근저당권 70,000,000원에도 1102호와 1103호가 공동담보로 기재돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 1101호는 대항력 가능·미상

1102호의 주식회사 넥스트푸드텍은 전입일이 말소기준일인 2024.06.24.보다 늦은 2024.09.12.이므로 대항력이 없습니다. 반면 1101호의 Free Stat 1과 권노해만은 전입일·보증금·차임이 모두 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수도, 없다고 배제할 수도 없습니다. 보증금 액수도 미상이므로 낙찰가에 더해야 할 잠재 인수액과 실질취득금액 역시 미정입니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 51.2%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 1,131,008,000원으로 감정가 2,209,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자는 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 신호지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 7개호 일괄매각, 큰 자금 규모, 공장·지식산업센터 용도, 점유관계 미상이라는 조건이 겹쳐 있습니다.

유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만 채권자 미배당은 증가합니다. 후순위 등기권리의 미배당은 매수인에게 승계되지 않지만, 미상 점유자의 보증금은 별도 문제입니다. 따라서 입찰가 검토는 최저가 + 확인되는 임차보증금 인수액 + 경계벽·명도·관리 관련 비용을 합친 실질취득 관점에서 해야 합니다. 현재는 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않아 그 총액을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,131,008,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행에 배당되고, 후순위 근저당권자·가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 4,583,532,759원 중 채권자 배당액은 1,117,297,920원, 총 미배당은 3,466,234,839원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 11층 1101호~1107호는 집합건축물대장상 구분돼 있으나 현장에서는 벽체 없이 하나의 공장·지식산업센터 공간으로 사용 중입니다.
• 복원 가능성. 감정인 회신상 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않아 개별 호수로서 단독 효용가치가 있습니다.
• 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근으로 업무시설, 지식산업센터, 지원시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양평역·영등포구청역이 있으며, 영등포구청역과 문래역도 이용 가능한 위치입니다.
• 건물. 2023.07.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기· 기계식주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·공장용지이며 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 표시돼 있습니다.
• 환금성. 7개호 일괄매각과 1,131,008,000원의 현재 최저가로 인해 단일 소형 호실보다 필요한 자금과 매수자 범위가 커질 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 이를 보수적으로 볼 근거입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1101호 점유자 확인. Free Stat 1과 권노해만의 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 차임, 사업자등록과 점유 권원을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 부동산 목록 1~7의 정확한 호수·면적·대지권과 각 호별 등기부, 감정평가액을 원본에서 대조해야 합니다.
• 1201호 기록 대조. 주식회사 노스캄문의 1201호 점유 기록이 이번 일괄매각 대상과 어떤 관계인지 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 공간 복원 견적. 경계벽 복원이 용이하다는 감정의견과 별개로, 실제 벽체·전기·소방· 냉난방·출입구 분리 비용을 현장에서 산정해야 합니다.
• 명도 범위. 7개호를 하나로 사용하는 실제 사업자와 호수별 점유자를 특정하고, 낙찰 후 인도 대상과 협의비용을 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행과 한석의 공동담보 범위, 실제 채무잔액과 다른 담보물의 경매· 변제 상황을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 사용관계, 당해세와 최우선변제 가능성을 관리주체와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물 지식산업센터의 최근 거래와 임대수익, 공실, 부가세·취득비용을 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 실질취득은 아직 미정”

이 물건의 등기부만 보면 말소기준은 분명합니다. 하나은행 근저당권 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 배당을 받지 못한 후순위 채권을 매수인이 떠안는 구조도 아닙니다. 하지만 1101호의 미상 점유자 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 7개호는 벽체 없이 하나의 공장으로 사용되고 있습니다.

따라서 현재 최저가 1,131,008,000원은 실질취득금액의 출발점일 뿐 최종 금액이 아닙니다. 점유자 중 대항력 있는 임차인이 확인될 경우에는 미배당 보증금이 더해질 수 있고, 명도와 공간 분리 비용도 함께 계산해야 합니다. 3회 유찰과 감정가의 51.2%라는 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 점유 권원·보증금·매각 범위의 확정입니다. 등기상 권리는 정리형이지만, 입찰 판단은 확인할 변수가 많은 보수적 검토 대상입니다.