서울남부지방법원 2025타경548. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제12층 제1201호에 관한 경매입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용하는 집합건물이며, 감정가는 2,209,000,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,131,008,000원으로 낮아졌습니다. 채권자인 하나은행이 신청한 임의경매로, 신청채권자의 청구액은 3,440,998,382원입니다.

등기상 권리관계는 비교적 명료합니다. 2024년 6월 24일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 물건을 인수 위험이 완전히 없는 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 1201호에서 확인된 점유자의 임대차 내용이 불명확하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

2024년 6월 24일 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기상 채권최고액은 4,080,000,000원이며, 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 국의 압류와 남무길·신용보증기금·제이2078타워 관리소·국민은행의 가압류가 등기되었지만 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

소유권과 관련해서는 2023년 무궁화신탁 명의 신탁등기가 존재했으나 이미 말소되었고, 2024년 6월 24일 주식회사에이티솔루션 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 신탁원부 및 공동담보 관계는 매각목록과 함께 원본을 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 1201호 대항력 미상

현황조사에는 1201호 점유자로 주식회사 노스캄문이 확인됩니다. 전입신고일·보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

현황조사상 점유자 총 4명 가운데 1201호 점유자는 1명이며, 나머지 3명은 1101호·1102호 관련 점유자입니다. 다른 호수의 임차인을 1201호 임차인으로 합산하지 않았습니다. 다만 실제 일괄매각 대상에 해당하는지는 매각목록 확인이 필요합니다.

1102호의 주식회사 넥스트푸드텍은 2024년 9월 12일 신고되어 말소기준권리보다 후순위이고, 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 1101호의 Free Stat 1과 권노해만은 신고일과 보증금이 미상이므로 대항력 없음을 단정할 수 없습니다. 이들 점유관계는 해당 호수가 실제 매각범위에 포함되는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 시세 메리트는 미확정

감정가 2,209,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,131,008,000원입니다. 감정가 대비 51.2% 수준이지만, 이를 곧바로 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미로 받아들일 수는 없습니다.

또한 신탁재산 처분 당시의 등기상 거래가액 294,420,000원은 현재 경매 감정가와 별도로 기록된 거래금액입니다. 거래 대상의 동일성 및 범위가 확인되지 않으므로 현재 물건 전체의 실거래 시세로 사용하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,131,008,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 13,710,080원을 제외한 1,117,297,920원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다.

전체 채권액은 4,513,532,759원, 예상 채권자 배당액은 1,117,297,920원, 미배당액은 3,396,234,839원입니다. 신청채권자인 하나은행의 청구액 3,440,998,382원도 전액 충족되지 않습니다.

배당표는 채권최고액 등을 기준으로 작성된 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액·공동담보 배당·배당순위 및 점유자 권리에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 일반적인 후순위 채권의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 구분해야 합니다.

⑤ 일괄매각·이용상태 — 벽체 없는 통합 사용

매각물건명세서에는 부동산 목록 8~14를 벽체 구분 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재하고 있습니다. 다만 감정인의 2026년 1월 6일 회신에 따르면 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않아 개별 호수로서 단독 효용가치가 있는 것으로 판단되어 있습니다.

12층 관련 부분은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부구조를 집합건축물대장 현황도면에 의거해 확인하고 표준적인 이용상태로 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 현황과 감정평가상 이용상태가 일치하는지 현장 재확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설·지식산업센터·지원시설·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 5호선 양평역·영등포구청역, 근거리에 지하철 2호선 영등포구청역·문래역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2023년 7월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30m 도로에 접하며, 토지는 평탄한 공장용지로 이용 중입니다.
• 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 제한이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 건축선 저촉 사항은 별도 검토가 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 통합 사용에 따른 실제 구획 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무시설·지식산업센터가 혼재한 입지이지만, 본건은 공장(지식산업센터) 용도로 감정되었습니다. 3회 유찰 이력이 존재하고 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 매각기간과 재매각 가격을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 대조. 부동산 목록 8~14의 정확한 호수·면적·권리관계와 감정평가 대상의 일치 여부를 확인하세요.
• 1201호 임차인 확인. 주식회사 노스캄문의 임대차계약서, 보증금·점유 개시 및 대항요건·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 1101호·1102호 점유 대조. 해당 호수가 실제 취득범위에 포함되는지 먼저 확인하고, 포함된다면 각 점유자의 대항력과 인수위험을 별도로 분석하세요.
• 실질취득비용 계산. 최저매각가와 확정된 인수보증금, 명도 및 벽체 복원 관련 비용을 구분하여 계산하세요. 미상 보증금을 0원으로 간주하지 마세요.
• 시세 대조. 동일한 건물·용도·면적·매각범위의 최근 거래사례를 확인하세요. 감정가의 51.2%라는 수치만으로 저가 매수를 판단하지 마세요.
• 현장 조사. 벽체 통합 이용 여부와 개별 호수별 출입·설비·점유 현황, 실제 복원 가능성 및 비용을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 공동담보목록 제2024-506호와 실제 채권액 및 배당관계를 대조하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 배당에 영향을 미치는 우선채권을 확인하세요.
• 이용 및 규제 확인. 공장(지식산업센터) 용도에 따른 이용 제한, 토지거래 허가구역 관련 사항과 건축선 저촉 여부를 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각일정 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 51.2%가 곧 안전한 매수가격은 아니다”

이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 1201호 점유자의 대항력과 보증금이 미상이고, 일괄매각 범위와 실제 내부 이용상태까지 대조해야 합니다.

현재 최저매각가 1,131,008,000원은 감정가의 51.2% 수준이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다. 현재 배당 추정의 매수인 인수액은 0원이더라도 임차보증금 승계 가능성이 남아 있으므로 최종 실질취득비용은 확정되지 않았습니다.

결론은 등기상 말소 예정 권리와 미확정 임대차 위험을 구분하는 것입니다. 매각범위·점유관계·보증금·최근 거래사례를 확인한 다음 실질취득비용을 기준으로 가격을 검토해야 합니다. 3회 유찰이라는 사실만으로 인수위험이나 환금성 문제까지 해소된 것은 아닙니다.