서울남부지방법원 2025타경548. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제12층 제1201호로 표시된 공장·지식산업센터 경매입니다. 감정가 2,209,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,131,008,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2024년 6월 24일 하나은행 근저당권이며 채권최고액은 4,080,000,000원입니다. 이후 등기된 국세 압류와 가압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 등기부보다 현장 점유관계입니다. 현황조사에는 1101호 관련 점유자 2건, 1102호 임차법인 1건, 1201호 점유법인 1건이 기재돼 있습니다. 1102호의 주식회사 넥스트푸드텍은 2024년 9월 12일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 그러나 나머지 3건은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제12층 제1201호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 영등포로 61 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 · 사용승인일 2023.07.05 |
| 소유자 | 주식회사에이티솔루션 (2024.06.24 소유권이전 · 등기 거래가액 294,420,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,209,000,000원 / 1,131,008,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 3,440,998,382원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 부동산 목록 8~14 벽체 구분 없이 공장으로 이용 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸한다
말소기준인 하나은행 근저당권은 공동담보목록 제2024-506호가 기재된 채권최고액 4,080,000,000원의 담보권입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 1,117,297,920원이 하나은행에 배당될 것으로 계산되며, 근저당 채권최고액과 신청채권자의 청구액은 모두 전액 충족되지 않습니다. 이후의 국세 압류와 가압류는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하므로, 등기부에 표시된 후순위 채권을 낙찰자가 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차 관계 — 1201호 미상 점유가 핵심
| 점유자·임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| Free Stat 1 | 1101호 · 사무실 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 신고 없음 |
| 권노해만 | 1101호 · 사무실 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 신고 없음 |
| 주식회사 넥스트푸드텍 (대표 남은지) | 1102호 29.0600㎡ | 30,000,000원 / 2,272,728원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 신고 없음 |
| 주식회사 노스캄문 | 1201호 · 사무실 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 신고 없음 |
주식회사 넥스트푸드텍의 전입일은 2024.09.12로 말소기준일인 2024.06.24보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 Free Stat 1, 권노해만, 주식회사 노스캄문은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 주식회사 노스캄문은 1201호를 사무실로 점유하는 것으로 조사돼, 매각 목적물의 인도와 실제 인수위험을 결정하는 핵심 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 감정가 2,209,000,000원의 51.2%인 1,131,008,000원입니다. 그러나 동일 지식산업센터의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 1,131,008,000원 | 1,117,297,920원 | 3,396,234,839원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 904,806,400원 | 893,358,336원 | 3,620,174,423원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 723,845,120원 | 714,206,669원 | 3,799,326,090원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,131,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,710,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,080,000,000원 | 1,117,297,920원 |
| 2. 가압류 · 남무길 | 110,093,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이2078타워 관리소 | 19,889,720원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,549,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,513,532,759원 중 채권자 예상배당은 1,117,297,920원이며, 미배당액은 3,396,234,839원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근이며, 주위는 업무시설·지식산업센터·지원시설·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 5호선 양평역·영등포구청역, 근거리에 지하철 2호선 영등포구청역·문래역이 있습니다.
- 건물. 2023.07.05 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·기계식주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 510.5㎡, 준공업지역, 평지·사다리형·광대로 한면이며 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공장·지식산업센터로 이용 중이며, 일부 호실은 벽체 없이 일체로 사용되고 있어 호실별 경계와 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 위반사항과 공부상 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나, 이해관계인 부재와 폐문으로 일부 내부구조는 현황도면에 따라 평가돼 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1201호 점유 확인. 주식회사 노스캄문의 점유개시일, 사업자등록일, 보증금, 차임, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 1101호 미상 점유 확인. Free Stat 1과 권노해만의 실제 점유관계, 동일 임대차 여부, 전입·사업자등록 시점과 보증금을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 부동산 목록 8~14의 정확한 호수, 전유면적, 대지권, 현재 벽체와 설비 연결상태를 매각목록·도면·현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원 확인. 경계벽 복원이 용이하다는 감정인 회신 내용과 실제 공사 범위·비용·소방 및 설비 분리 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세·임대료 확인. 감정가 대비 51.2%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물과 인근 지식산업센터의 실제 거래·임대사례를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 제이2078타워 관리소의 가압류 청구액이 19,889,720원으로 기재돼 있으므로 관리비 채권의 대상과 공용부분 체납 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 금정세무서장의 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인하고, 미상 임차인의 최우선변제 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 현황도면과 2026.01.06 감정인 회신서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 미해결”
이 물건은 말소기준보다 앞선 등기상 인수 권리가 없어 등기부 구조만 보면 단순합니다. 최저가 기준 배당대금은 집행비용과 하나은행 근저당에 모두 소진되고, 후순위 압류·가압류는 미배당이어도 매각으로 소멸합니다.
하지만 매각 목적물인 1201호를 포함해 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 3건 남아 있습니다. 여기에 일괄매각 범위와 경계벽 이용상태, 일부 내부 미확인 문제가 겹칩니다. 감정가의 51.2%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수 없고 미상 임차인의 인수 가능성도 배제할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 점유와 물리적 경계를 확인한 뒤에야 실제 취득비용이 확정되는 물건입니다.
