서울남부지방법원 2025타경579. 가산디지털단지역 남서측 인근 케이엠타워 5층 507호로, 감정 당시 공장인 지식산업센터이며 주식회사 페이스글로벌이 사무실 겸 창고로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2023.03.29. 접수된 농협은행주식회사 근저당권 384,000,000원입니다. 이후의 대신저축은행 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리 뒤의 압류가 아닙니다. 매각물건명세서에는 “토지권의 목적인 토지 을구 26번 구분지상권설정 등기는 말소되지 아니하고 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다. 여기에 보증금 40,000,000원이 확인된 점유자와 보증금이 확인되지 않은 기재 2건까지 존재하므로, 배당표상 금전 인수가 0원이라는 이유만으로 실질취득액을 164,250,000원에 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 주식회사 페이스글로벌이 사무실 겸 창고로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 중 제5층 · 사용승인일 2023.01.19. |
| 소유자 | 이경애 (2021.07.21. 매매를 원인으로 2023.03.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 164,250,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,009,880,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리가 함께 있다
말소기준인 농협은행주식회사 근저당권은 2025.10.31. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 2023.03.29. 설정된 기존 근저당권의 순위를 이어받는 형태입니다. 말소기준 뒤에 설정된 대신저축은행 가압류 41,112,265원과 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력과 승계액이 확정되지 않았다
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 페이스글로벌 | 전부 · 사무실 겸 창고 | 40,000,000원 / 4,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 글러벌 | 주거 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
세 기재 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부와 매수인 승계액 역시 미상입니다. 특히 “주식회”와 “글러벌”은 명칭이 완전하지 않아 각각 독립된 임차인인지도 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격과 유찰 — 40.96%라는 숫자만으로 싸지 않다
현재 최저매각가는 164,250,000원으로 감정가 401,000,000원의 40.96%이며, 이미 4회 유찰된 상태입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 권리 인수와 임차보증금 승계 위험을 반영한 실질취득가격이 아닙니다.
현재 회차 뒤의 시나리오는 5회 유찰 시 131,400,000원, 6회 유찰 시 105,120,000원입니다. 가격이 더 내려가더라도 구분지상권은 그대로 인수되고, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 총부담은 그만큼 증가합니다. 따라서 “감정가의 41%이므로 싸다”는 표현은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,099,500원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 161,150,500원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 41,112,265원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 425,112,265원, 예상 배당액은 161,150,500원이며 미배당액은 263,961,765원입니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 토지 구분지상권 인수와 대항력 미상 임차인의 보증금 승계 가능성은 별도입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주위에 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 현재 이용. 공장인 지식산업센터로, 주식회사 페이스글로벌이 사무실 겸 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 제5층 제507호이며 사용승인일은 2023.01.19.입니다. 난방, 위생·급배수, 승강기, 주차, 화재감지기와 소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 공장·상업·업무용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 가산디지털2로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 가격뿐 아니라 별도등기와 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 토지 을구 26번 구분지상권의 권리자, 범위, 존속 내용과 본 호실 이용에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 사업자·전입 기준일 확인. 주식회사 페이스글로벌의 점유 개시일과 대항요건 구비일이 말소기준일 2023.03.29.보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 보증금 40,000,000원의 배당요구 여부와 실제 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
- 불완전한 임차인 명칭 대조. “주식회”와 “글러벌”이 별도 점유자인지, 주식회사 페이스글로벌과 동일한 점유관계인지 명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 164,250,000원에 승계되는 임차보증금과 구분지상권의 부담을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 근저당권자 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현재 사무실 겸 창고로 사용 중이므로 내부 적치물과 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 별도등기를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 401,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 164,250,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 인수하는 토지 구분지상권이 명시돼 있고, 점유·임차 관련 기재 3건 모두 대항력과 승계액이 확정되지 않았습니다.
주식회사 페이스글로벌의 보증금 40,000,000원만 전액 승계돼도 확인된 금액 기준 실질취득액은 204,250,000원이 됩니다. 나머지 두 기재의 보증금은 확인되지 않았고, 구분지상권은 금액으로 표시하기 어려운 별도의 권리 부담입니다. 결론은 가격 할인은 크지만 권리 위험도 크다입니다. 별도등기와 임차관계를 해소하지 못한 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
