서울남부지방법원 2025타경579. 가산디지털단지역 인근 케이엠타워 5층 508호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 주식회사 페이스글로벌이 사무실 겸 창고로 이용 중입니다. 말소기준은 2023년 3월 29일 농협은행 근저당권 384,000,000원입니다. 이후 등기된 대신저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그러나 이 사건은 말소기준권리만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 토지권의 목적인 토지 을구 26번 구분지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있으며, 별도등기도 존재합니다. 또한 법인 임차인의 전입일과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 별도로 주거 사용으로 표시된 점유관계는 보증금까지 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제5층 제508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 사무실 겸 창고 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 중 5층 · 사용승인일 2023.01.19 |
| 소유자 | 이경애 (2023.03.29 소유권이전 등기 · 원인 2021.07.21 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 164,250,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,009,880,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 구분지상권은 인수
2023년 3월 29일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 근저당권은 2025년 10월 31일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 말소기준일은 최초 설정일인 2023년 3월 29일입니다. 이후 대신저축은행 가압류 41,112,265원, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 위 소멸 판단은 본 집합건물의 등기 흐름에 관한 것입니다. 매각물건명세서가 별도로 인수를 명시한 토지 구분지상권은 남기 때문에, 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 표현해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 두 건 모두 대항력 판단 미완료
| 점유자 / 사용 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 페이스글로벌 전부 · 사무실 겸 창고 | 40,000,000원 | 4,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 매각물건명세서상 주거 사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 페이스글로벌은 전부를 점유하고 보증금 40,000,000원·월차임 4,000,000원으로 조사됐지만, 전입신고일과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 별도로 매각물건명세서에 표시된 ‘점포’ 점유관계는 사용이 주거로 기재돼 있으나 보증금과 전입일이 모두 미상입니다.
③ 가격 해석 — 41%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 401,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 164,250,000원, 감정가의 41%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 표본이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 4회 유찰은 앞선 회차에서 시장의 선택을 받지 못했다는 결과이므로, 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,099,500원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 161,150,500원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 41,112,265원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 161,150,500원이 근저당권자에게 배당되고, 대신저축은행 가압류와 소유자 잔여 배당은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 263,961,765원입니다. 국세 압류액·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·대형 판매시설·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 평가됐고, 기준시점에는 페이스글로벌이 사무실 겸 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 5층이며 사용승인일은 2023.01.19입니다. 승강기·주차·화재감지기·소화전과 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·용도지역. 가산디지털2로에 접한 공장·상업·업무용 건부지로, 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 토지 을구 26번 확인. 구분지상권의 존속기간·범위·지료·행사 조건과 본 호실에 미치는 영향을 토지 등기 원본에서 확인하세요.
- 별도등기 대조. 매각물건명세서가 표시한 별도등기의 전체 내용과 매수인 인수 범위를 확인하세요.
- 페이스글로벌 점유 확인. 전입·사업자등록 시점, 임대차계약서, 보증금 40,000,000원, 월차임 4,000,000원과 배당요구 여부를 대조하세요.
- 주거 사용 점유 확인. 매각물건명세서상 ‘점포’의 실제 점유자, 전입일, 보증금과 임차 목적물을 확인하세요.
- 용도 일치 여부. 감정평가상 공장·사무실·창고 이용과 명세서상 주거 사용 표시가 함께 존재하므로 현장 이용상태를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 국세 압류액과 임차인 최우선변제 여부가 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일 2026.07.29의 진행 결과와 이후 변경사항을 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수 범위다
이 물건은 감정가 401,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 164,250,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가가 낮다는 사실과 안전하게 싸게 산다는 결론은 전혀 다릅니다. 토지 구분지상권이 매수인에게 인수되고, 별도등기가 있으며, 점유·임차 정보 2건의 대항력과 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.
후순위 가압류·압류가 소멸한다는 점만으로는 부족합니다. 구분지상권의 실제 부담과 점유자의 권리관계를 확인하지 않으면 실질취득가를 산정할 수 없고, 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가의 41%라는 비율을 시장 할인으로 인정하기 어렵습니다. 가격 검토보다 권리 보완이 먼저인 물건이며, 원본 확인 전 입찰은 보류가 타당합니다.
