한 줄 평 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 대항력 있는 임차인 주식회사 씨앤제이프렌즈의 보증금 30,000,000원은 매수인 인수 위험입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 실질취득 기준은 최저가 638,554,000원 + 인수 30,000,000원 = 668,554,000원으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
912,220,000원
최저 638,554,000원 · 1회 유찰
실질취득
668,554,000원
최저가 + 임차보증금 인수
매수인 인수
30,000,000원
대항력 임차인
핵심지표
근린생활시설
토지 313㎡ 포함
인천지방법원 2025타경34603. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 9억1,222만원, 현재 최저가는 6억3,855만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2023년 7월 설정된 고촌농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 핵심은 금융권 권리가 아니라 점유 관계입니다. 현황조사상 주식회사 씨앤제이프렌즈가 근린생활시설로 이용 중이며, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보호받지 못하는 보증금 3천만원은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34603 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-27 제가동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 313.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 지목 대 |
| 소유자 | 은행정지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 912,220,000원 / 638,554,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 청구액 | 931,430,325원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 을구 15번 고촌농업협동조합 근저당권(채권최고액 840,000,000원)입니다. 이후 을구 16번 밴티지건설 근저당권과 경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3천만원 인수 가능성
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨앤제이프렌즈 | 2020.09.29 | 30,000,000원 | 有 | 無 | 인수 |
⚠️ 실질취득 기준 적용 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 작은 경우라도, 해당 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다. 현재 회차 기준 실질취득가는 638,554,000원 + 30,000,000원 = 668,554,000원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 638,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,785,540원 |
| 임차인 주식회사 씨앤제이프렌즈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 고촌농업협동조합 근저당 | 840,000,000원 | 629,768,460원 |
| 주식회사 밴티지건설 근저당 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
임차인 인수 반영 시 최저가보다 높은 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 고촌초등학교 동측 인근으로 구옥·주거기타·상업용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 김포골드라인 고촌역이 약 700~800m 거리에 있으며 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 건물은 일반철골구조 기타지붕 지상2층 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구 등 여러 제한사항이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원을 실질취득가에 반영해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 철파이프조 천막지붕 창고 약 25㎡는 매각 제외목록입니다.
- 경계 확인. 일부 토지는 현황 도로 이용 및 인접지 점유 가능성이 있어 확인이 필요합니다.
- 권리 분석. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 임차인 관계는 별도 검토 대상입니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크가 먼저다”
이 물건은 최저가가 감정가 대비 70%까지 내려온 상태지만, 단순히 6억3천만원대라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 3천만원이 배당되지 않아 매수인 인수 가능성이 있기 때문입니다. 권리 정리는 비교적 명확하지만, 실제 입찰가는 최저가가 아닌 실질취득가 668,554,000원 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.
