인천지방법원 2025타경34638. 경기도 부천시 원미구 상동에 있는 소풍 5층 5273호입니다. 물건 분류는 연립주택으로 표시되어 있지만, 감정평가서에 나타난 실제 이용상태는 일반 주거와 다릅니다. 인접한 5274호와 호별 구분 없이 인근 매장의 상품창고로 사용 중입니다. 건물도 부천터미널 소풍의 판매시설·근린생활시설 등이 포함된 복합시설입니다.

등기상 소유자는 임난영이며, 2013년 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 144,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 하지만 등기상 소멸할 권리가 많다는 사실과 실제 물건을 문제없이 사용할 수 있다는 사실은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유는 별도 문제

말소기준권리는 2013.01.31 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 같은 건물 5274호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 앞서 설정됐던 하나은행과 아이비케이캐피탈의 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다.

2025.10.02 접수된 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당상 매수인에게 이전되는 등기상 채무는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

감정가 100,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 24,010,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보면 할인폭이 상당합니다. 하지만 부동산 경매에서 진짜 가격 메리트는 감정가와의 차이가 아니라 현재 실제로 처분 가능한 시세와 총취득비용의 차이에서 결정됩니다.

이 물건은 일반적인 주거용 호실과 달리 상업시설 내에서 인접 호수와 함께 상품창고로 사용되고 있습니다. 개별 호실의 정확한 면적과 경계도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 감정가의 24.01%라는 수치만으로 정상적인 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

유찰 시나리오는 매각대금과 배당상 인수액을 비교한 것이며, 관리비·점유정리·경계확인 관련 추가 비용은 포함하지 않았습니다. 다음 회차 가격은 실제 매각공고로 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 832,180원을 제외하면, 중소기업은행에 23,177,820원이 배당됩니다. 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 120,822,180원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 58,035,221원으로 채권최고액과 다릅니다. 위 미배당액은 실제 확정채무가 아니라 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션 결과입니다. 실제 배당액은 확정채권액, 집행비용, 조세 및 우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 상동역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·공원·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 상동역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 철골철근콘크리트조 건물로 사용승인일은 2007.08.24입니다. 위생·급배수설비와 승강기, 에스컬레이터 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상동지구 지구단위계획구역에 해당하며, 여객자동차터미널 부지입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등의 사항도 확인됩니다.
• 접근도로. 부지의 동측·북측·남측으로 대로변 포장도로에 접하고 있습니다. 대형 복합시설 내 호실로서 개별 접근 동선과 실사용 공간 확인이 중요합니다.
• 이용상태. 5273호와 5274호가 구분 없이 인근 매장의 상품창고로 이용되고 있습니다. 독립된 호실로 사용하거나 임대할 수 있는지 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 동일한 이용상태의 거래가격을 확인하지 못한 상황이므로 정상적인 처분가를 확정하기 어렵습니다. 상업시설 내 창고 이용, 호실 경계 불명확, 관리비 문제를 고려하면 일반 주거용 물건보다 매수자 확보에 제약이 생길 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공용관리비 원장 확인. 관리회사 ㈜고암에 신고 체납액 21,151,410원의 상세 명세, 발생 기간, 공용·전유 구분, 납부 및 소멸시효 관련 사항을 확인해야 합니다. 신고액 전부를 무조건 인수한다고도, 전부 소멸한다고도 가정하지 마세요.
• 호실 경계·면적 확인. 매각물건명세서에는 인접 호수와 구분 없이 이용 중이며 정확한 면적과 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 5273호의 전유부분을 독립적으로 인도받을 수 있는지 확인해야 합니다.
• 상품창고 점유자 확인. 실제 창고 이용자, 임대차 또는 사용승낙 관계, 상품과 시설물의 소유권, 물품 반출 가능 여부를 조사해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 이유만으로 명도가 간단하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 용도 적합성 확인. 연립주택이라는 물건 분류와 상가 내 상품창고라는 실제 이용상태가 서로 다릅니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 전유부분 도면 및 관계 법령을 대조하여 적법한 활용 방법을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에 5274호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 경매 진행 범위, 다른 호실의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 최저가뿐 아니라 승계될 수 있는 관리비, 점유정리비, 경계확인비, 취득 부대비용 등을 반영해야 합니다. 현재는 이러한 비용이 확정되지 않아 총취득비용 산정에 불확실성이 있습니다.
• 환금성 검토. 같은 건물의 유사한 호실에 대한 매매·임대 사례를 확인하고, 실제 상품창고로 사용하는 경우의 수익성과 향후 처분 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장과 관리비 체납 확인서를 직접 대조하세요. 매각기일 2026.10.27의 진행 상태와 특별매각조건도 재확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있느냐”

이 물건은 단순히 감정가 100,000,000원짜리를 24,010,000원에 살 수 있는 기회로 접근하기 어렵습니다. 4회 유찰되어 가격은 크게 낮아졌지만, 실제 이용상태는 인접 호실과 구분 없는 상품창고입니다. 임대관계가 확인되지 않았고 호실 면적·경계도 별도 확인이 필요합니다.

더 중요한 것은 21,151,410원의 공용관리비 체납 신고입니다. 이 금액 중 매수인이 법적으로 부담해야 할 범위가 확정되지 않은 이상, 등기상 인수액 0원만 보고 총취득비용이 낮다고 판단할 수 없습니다. 또한 독립된 사용권을 확보하지 못하면 낮은 매각가격 자체가 별다른 의미를 갖지 못할 수 있습니다.

등기상 근저당권은 소멸하지만, 관리비·점유·경계·환금성 리스크는 남습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 입찰 보류 및 현장·원본 확인 우선입니다. 해당 위험이 해소되고 실제 시장가치 및 추가 부담액이 확인된 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.