인천지방법원 2025타경34638. 부천시 원미구 상동 소풍 5층 5273호입니다. 사건상 용도 표시는 연립주택이지만, 감정평가 현황은 다릅니다. 해당 호는 호별 구분 없이 인접 호수와 함께 인근 매장의 상품창고로 이용 중이라고 조사됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “34,300,000원까지 떨어졌다”는 가격 그 자체보다, 실제 점유 형태와 호별 경계가 입찰 후 사용·명도·환금성에 어떤 영향을 주는지를 확인하는 데 있습니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 임난영이 2013.01.31 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.10.02의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전 하나은행 및 아이비케이캐피탈 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34638 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 539-1 소풍 5층 5273호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 송내대로 239 (상동) |
| 용도 / 현황 이용 | 연립주택 · 인접 호수와 함께 인근 매장의 상품창고로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하3층 지상9층 · 사용승인일 2007.08.24 |
| 소유자 | 임난영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2013.01.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 청구액 | 58,035,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 구조는 단순
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자가 누구인지와 점유 권원의 존재 여부를 입찰 전에 직접 확인하는 편이 안전합니다. 예상배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가 100,000,000원의 34.3%입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 중소기업은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 110,717,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 120,822,180원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 127,895,526원 |
중소기업은행의 채권최고액 144,000,000원에 비해 현재 매각가가 크게 낮아, 현재 회차에서도 110,717,400원의 미배당이 계산됩니다. 다만 이 미배당은 근저당 채권자의 배당 부족분이며, 제공된 예상배당상 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,017,400원을 제외한 33,282,600원이 중소기업은행에 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 현황 리스크 — 이 물건의 진짜 핵심
특히 관리비 체납 신고액 21,151,410원은 현재 최저매각가 34,300,000원과 비교해도 무시하기 어려운 규모입니다. 가격을 판단할 때는 입찰가만 떼어 보는 것이 아니라, 실제 부담 가능 비용과 현황 정리에 드는 비용을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·공원·업무시설·각종 근린시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상동역이 있습니다.
- 건물·설비. 지하3층 지상9층 건물로 위생설비·급배수설비·승강기·에스컬레이터가 구비돼 있습니다.
- 토지 이용. 현황 여객자동차터미널, 문화 및 집회시설, 운동시설, 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 토지거래허가구역으로 기재돼 있으며 대상 용도에 연립이 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5273호 경계 확인. 인접 호수와 함께 상품창고로 쓰이는 상태이므로 실제 호별 구획, 출입 가능 여부와 원상 분리 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 사용 주체와 사용 권원을 확인하세요.
- 관리비 확인. 2026.03.18 기준 상가공용관리비 21,151,410원 체납 신고의 항목별 내역과 낙찰자 부담 범위를 ㈜고암에 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 실제 사용가치와 환금성을 기준으로 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 같은 건물 5274호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 경매·배당 관계를 원본 서류로 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관리비 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 물건인가
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준권리는 중소기업은행 근저당 하나이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건의 현황은 단순한 주거형 연립주택과 거리가 있습니다. 인접 호수와 호별 구분 없이 상품창고로 쓰이고 있고, 정확한 면적·경계를 별도 확인해야 하며, 상가공용관리비 21,151,410원 체납 신고도 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순, 현황은 주의”로 요약하는 편이 정확합니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다는, 5273호가 실제로 독립 사용 가능한지, 현 점유를 어떻게 정리할 수 있는지, 관리비 중 실제 부담할 범위가 얼마인지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
