인천지방법원 2025타경34638. 경기도 부천시 원미구 상동에 있는 복합시설 '소풍'의 5층 5274호입니다. 용도는 근린시설이며, 현황은 독립적인 점포가 아니라 인접한 호수와 함께 이용하는 상품창고입니다. 소유자 임난영 명의로 2013년 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 은행이 58,035,221원을 청구하여 임의경매가 진행 중입니다.

등기부를 보면 말소기준권리를 찾기는 어렵지 않습니다. 문제는 등기부상 권리가 정리되는 것과 실제로 독립된 상가를 인도받아 사용할 수 있는 것은 별개의 문제라는 점입니다. 5274호는 현재 호별 구분 없이 인접 공간과 통합 사용되고 있으며, 정확한 면적과 경계는 별도 측량 등의 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 여기에 최저매각가에 근접하는 규모의 관리비 체납 신고까지 겹쳐 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 확인해야 한다

말소기준권리는 2013.01.31 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 같은 소풍 건물의 5273호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 2025.10.02 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 하나은행과 아이비케이캐피탈의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기권리만 놓고 보면 매수인이 그대로 떠안을 근저당권은 없습니다.

특히 공동담보로 기재된 5273호는 본건 5274호와 현황상 함께 이용되는 인접 호수입니다. 담보관계와 현장 경계 문제가 동시에 연결되어 있다는 점에 유의해야 합니다. 공동담보 표기는 두 호수의 소유권이나 실제 사용권이 하나로 합쳐진다는 의미가 아니며, 본건에서 취득하는 권리의 범위와 현장 사용 범위를 구분하여 확인해야 합니다.

② 가격 비교 — 4회 유찰의 이유를 현장에서 찾아야 한다

현재 최저매각가는 24,490,000원입니다. 감정가 102,000,000원의 24.01% 수준으로, 4회 유찰을 거친 가격입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 이 물건의 최근 상가 실거래 시세가 확인된 것은 아닙니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산된 추정 부족액이며, 실제 확정 잔채무나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,490,000원 가정)

매각대금 24,490,000원 중 집행비용 840,820원을 제외한 23,649,180원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 58,035,221원이므로, 예상배당으로는 청구액도 충족하지 못합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.

근저당권 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 한 산식상 미배당은 120,350,820원입니다. 이 수치는 실제 채권 잔액과 동일하다는 뜻이 아닙니다. 특히 공동담보가 설정되어 있으므로 실제 배당 및 채무 충족 여부는 관련 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 상동역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 공원, 업무시설 및 각종 근린시설이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 상동역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 및 설비. 소풍은 지하 3층·지상 9층 규모의 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 건물입니다. 사용승인일은 2007.08.24이며, 승강기·에스컬레이터· 급배수 및 위생설비가 구비되어 있습니다.
• 복합시설 입지. 부천터미널소풍을 포함한 여객자동차터미널, 문화·집회시설, 운동시설, 판매시설 및 근린생활시설이 입지한 부지입니다. 다만 이러한 입지가 본건 5274호의 독립적인 영업 가능성이나 임대수익을 보장하지는 않습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구· 상동지구 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 철도보호지구 등의 지정 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 5,829,000원입니다.
• 현황 및 활용성. 인접 호수와 구분 없이 상품창고로 이용 중이므로, 통상적인 독립 소매점포와 같은 활용성을 전제로 평가해서는 안 됩니다. 실제 전용공간과 출입, 구획 가능 여부가 활용가치의 핵심입니다.
• 환금성. 4회 유찰된 상업시설이며, 호별 경계와 독립 사용 가능성도 불명확합니다. 비교 실거래로 적정 매도가격이 확인되지 않아 재매각 시 매수자 확보와 회수기간에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 5274호 경계 확인. 집합건축물대장·도면· 현장 상태를 대조하고, 5273호와 구분되는 실제 경계 및 면적을 측량 등의 방법으로 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 상품창고의 실제 사용 주체, 사용계약, 출입 통제, 물품 소유관계 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 만큼 계약 또는 점유권원 확인이 중요합니다.
• 관리비 내역 확보. ㈜고암에 신고 체납액 21,151,157원의 발생 기간과 공용·전용 항목별 명세, 연체료, 납부 내역, 법적 승계 범위를 확인하고 예상 부담액을 별도로 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보 대상인 5273호의 등기 및 경매 진행관계를 함께 확인해야 합니다. 채권최고액과 실제 청구채권액, 배당 예상액을 구분해야 합니다.
• 실거래와 임대수익 확인. 같은 복합시설 내 유사한 근린시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 실제 활용 형태를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 독립 사용 비용 확인. 호별 구분을 회복해야 하는 경우 공사 가능 여부와 관리주체 협의, 출입 동선, 구획 비용, 점유자와의 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 증빙 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 가격보다, 실제로 무엇을 받는지가 먼저다”

부천 소풍 5274호는 감정가 102,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 24,490,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 근저당권은 명확하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리분석은 비교적 단순해 보입니다.

그러나 5273호와 경계 없이 사용되는 상품창고라는 현황과 21,151,157원의 상가공용관리비 체납 신고는 가격 판단을 근본적으로 바꿉니다. 실제 승계 관리비와 현장 정리 비용이 확정되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 오히려 4회 유찰된 상업시설의 환금성 위험, 호별 경계 불명, 관리비 부담 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 장점만으로 이를 상쇄하기는 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 접근입니다. 입찰에 앞서 호별 경계와 실제 인도 가능성, 관리비 승계액, 비교 실거래 및 임대수익을 확인하는 것이 우선입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 낙찰 후 독립적으로 사용할 수 있는 공간과 실제 부담할 비용이 얼마인지에 있습니다.