인천지방법원 2025타경34638. 부천시 원미구 상동 ‘소풍’ 5층 5274호 근린시설입니다. 감정평가상 현재는 독립된 호실 형태로 이용되는 것이 아니라 인접 호수와 함께 인근 매장의 상품창고로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 임난영이고, 2013년 1월 31일 중소기업은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025년 10월 2일 중소기업은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 제공된 배당 시나리오상 낙찰자에게 승계되는 법정 인수금은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 접근하기엔 확인할 것이 많습니다. 현재 최저가는 34,986,000원으로 감정가 102,000,000원의 약 34%까지 내려왔지만, 그 자체가 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 오히려 3회 유찰이라는 결과가 수요·환금성 또는 물건 고유의 불확실성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 539-1 소풍 5층 5274호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 송내대로 239 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 호별 구분 없이 인접 호수와 함께 인근 매장의 상품창고로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하3층 지상9층 · 사용승인일 2007.08.24 |
| 소유자 | 임난영 (2013.01.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 34,986,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 58,035,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 유효한 핵심 권리는 2013년 1월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·아이비케이캐피탈 근저당과 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 현황·환금성 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정평가와 매각물건명세서상 가장 중요한 현황은 호별 구분 없이 인접 호수와 함께 상품창고로 이용 중이라는 점입니다. 또한 정확한 면적 및 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 즉 등기상 5274호를 낙찰받더라도 실제 현장에서 어느 부분이 해당 호실인지, 인접 5273호와 사용구획이 어떻게 나뉘는지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만 실거래 비교 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 3회 유찰 사실, 근린시설이라는 용도, 상품창고 이용, 호별 경계 확인 필요, 관리비 체납 신고가 함께 존재해 낙찰가 자체보다 실사용 가능성과 재매각 가능성을 우선 검토해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,029,748원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 33,956,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 근저당 채권최고액 144,000,000원 중 33,956,252원이 배당되고, 미배당은 110,043,748원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 ‘싸다’는 별도 판단
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 110,043,748원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,490,200원 | 23,649,376원 | 120,350,624원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 17,143,140원 | 16,434,563원 | 127,565,437원 |
모든 제공 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰이 더 진행되면 법정 권리 기준 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 이 사건은 실거래 시세 자료가 없으므로 34,986,000원·24,490,200원·17,143,140원 중 어느 가격도 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 현장 경계, 관리비 정산, 실제 사용 가능성, 향후 환금성을 확인한 뒤 해야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동역 남동측 인근. 주위는 아파트단지, 공원, 업무시설 및 각종 근린시설 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상동역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 호별 구분 없이 인접 호수와 함께 인근 매장의 상품창고로 이용 중입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·승강기·에스컬레이터가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상동지구 지구단위계획구역이며, 현황 여객자동차터미널·문화 및 집회시설·운동시설·판매시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 동측·북측·남측으로 대로변 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5274호 경계 확인. 인접 호수와 통합 사용 중이므로 정확한 면적·경계를 측량 등으로 별도 확인해야 합니다.
- 상품창고 이용 상태 확인. 현재 이용자가 누구인지, 낙찰 후 독립된 호실로 사용할 수 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 공용관리비 정산. 2026.03.18. 기준 21,151,157원 체납 신고가 있으므로 실제 채무 범위와 낙찰자 부담 가능 범위를 관리회사·관리단 자료로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 낙폭만 보지 말고 근린시설 수요, 상품창고 현황, 경계 문제, 관리비 체납 등 유찰 원인을 현장에서 재검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에 5273호가 공동담보로 기재되어 있어 관련 배당관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 제공된 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 유사 근린시설·상가의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 관련 신고 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 어려운 물건”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2013년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인이 없어 낙찰자 법정 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, 현재 5274호가 인접 호수와 함께 상품창고로 통합 이용되고 있으며 정확한 면적·경계 확인이 필요합니다. 여기에 상가공용관리비 21,151,157원 체납 신고까지 겹칩니다.
따라서 감정가 102,000,000원에서 34,986,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼, 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 독립 사용 가능성·경계·관리비·환금성을 실제로 확인할 수 있느냐입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 현장 실사 난도는 낮지 않은 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
