매력지수 B등급 · 근저당 기준 권리 정리는 가능하나 근린시설 특성·세금 압류·미배당 리스크 확인 필요
임차인 대항력은 없고 인수액 0원이지만 국세·지방세 압류 가능성과 우리은행 근저당 미배당이 존재해 권리 안전성을 확인해야 하는 물건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 김혜정은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 물건으로 학원 이용 현황, 세금 압류, 선순위 근저당 미배당 가능성을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
감정가 / 최저가
289,000,000원 / 202,300,000원
1회 유찰
실질취득 기준
202,300,000원
인수액 0원
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
핵심지표
B등급
권리+운영 리스크 혼재
인천지방법원 2025타경35362. 경기도 김포시 운양동 핵심프라자1동 6층 601호 근린시설입니다. 감정가는 2억 8,900만원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 2억 230만원입니다. 권리의 중심은 2019년 설정된 우리은행 근저당권으로, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경35362
소재지
경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 6층601호
물건종류
근린시설 · 학원 이용(601호)
소유자
정영필
감정가 / 최저가
289,000,000원 / 202,300,000원
신청채권 / 청구액
유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 570,066,679원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 근저당 기준으로 정리되는 구조
말소기준권리는 2019.05.16 우리은행 근저당권입니다. 이후 국·김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있어 세금 확인은 필요합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 건물 내 6층 601호이며 사용승인일은 2019.04.18입니다.
운영. 감정평가상 601호는 학원으로 이용 중이며, 실제 임대수익과 공실 가능성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 세금 압류의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
임대 확인. 임차인은 대항력 없으나 실제 점유·임대차 현황을 재확인해야 합니다.
수익성 검토. 근린시설은 아파트와 달리 임대료·공실률·업종 적합성이 가격을 결정합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 운영이 중요하다”
이 물건은 임차인 대항력 문제가 없어 인수 부담은 없는 편입니다. 그러나 근린시설은 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 물건이 아닙니다. 세금 압류, 기존 금융권 미배당, 학원 운영 여부와 향후 임대 가능성을 함께 검토해야 합니다. 가격은 유찰 후 접근 구간이지만, 최종 판단은 운영 가능성과 현장 확인이 좌우합니다.
