부동산임의경매

2025타경35362 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트조 148.74㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

302,177,777원 3억 217만 감정가 411,000,000원

감정가의 73% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 287,700,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,877만원

최저가의 10% · 28,770,000원

감정가 대비

▼ 26.5% 싸게 매수

감정가 4.11억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리 없음·임차인 대항력 없음으로 권리는 단순하지만 근린시설 특성상 공실·환금성 검토가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 287,700,000원(감정가 411,000,000원의 70%)으로 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 28,770,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 우리은행 근저당·삼성카드 가압류는 매각으로 소멸, 다만 근린시설 임대·운영성 확인 필요

한 줄 평 임차인 김혜정은 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 판단되며, 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 다만 주거용이 아닌 근린시설이므로 권리보다 임대·운영 가능성과 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

411,000,000원 / 287,700,000원

1회 유찰

임차 보증금

25,000,000원

대항력 없음

매수인 인수

0원

인수권리 없음

핵심지표

근린시설

운영성 검토 필요

인천지방법원 2025타경35362. 김포시 운양동 핵심프라자1동 6층 602호 근린시설입니다. 감정가는 4.11억이며 1회 유찰 후 최저매각가는 2.877억입니다. 권리 구조는 2019년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35362
소재지	경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 6층602호
용도 / 이용상태	근린시설 · 602호 교회로 이용 중
소유자	정영필
감정가 / 최저가	411,000,000원 / 287,700,000원
신청채권 / 청구액	570,066,679원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

말소기준권리는 2019.05.16 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.07.16 삼성카드 가압류와 2025.12.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

임차인	전입일	보증금	판정
김혜정	2025.12.19	25,000,000원	대항력 없음

임차인의 전입신고일은 말소기준권리(2019.05.16) 이후입니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 임차보증금 25,000,000원은 매수인 부담 대상이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 287,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,827,800원
우리은행 근저당	660,000,000원	282,872,200원
삼성카드 가압류	6,078,275원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 가격

✅ 권리 관점말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없어 매수인 인수 위험은 없습니다.

⚠️ 물건 관점근린시설은 주거용과 달리 임대수요와 업종 적합성이 중요합니다. 현재 이용상태는 교회이며, 낙찰 후 운영·임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 김포시 운양동 운양중학교 동측 인근으로 근린생활시설·주상복합·공동주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 다수 버스 노선으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 건물 내 제6층으로 승강기 등 기본 설비가 있습니다.
규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
임대 검토. 교회 사용 중인 근린시설로 낙찰 후 사용계획을 확인해야 합니다.
가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 1회 유찰 가격입니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 승부는 활용성”

이 물건은 근저당을 기준으로 권리가 정리되는 전형적인 경매 구조입니다. 임차인의 전입은 후순위라 인수 부담도 없습니다. 다만 근린시설은 단순히 권리가 깨끗한 것만으로 충분하지 않습니다. 낙찰 후 교회 사용 유지 여부, 신규 임대 가능성, 지역 수요를 확인하는 것이 핵심입니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 근린시설은 운영성을 봐야 한다 — 김포 핵심프라자 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 임차인 분석 — 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 287,700,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 승부는 활용성”

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현장 사진 (16장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-04	유찰	4억 1,100만원
2	2026-07-09	대기	2억 8,770만원