인천지방법원 2026타경30232. 경기도 김포시 구래동 엠스퀘어 제1층 제127호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 석영철이며, 2024년 1월 12일 소유권이전등기와 함께 울진죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,248,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 제128호를 공동담보로 하고 있습니다. 이후 경기신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류가 붙었고, 울진죽변수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.

문제는 단순히 채권액이 크다는 사실이 아닙니다. 근저당권은 말소기준권리로 매각 시 소멸하는 구조이고, 배당 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 대신 상가의 실제 사용 상태, 점포 경계, 임대차관계, 현재 시장가치가 입찰 판단의 핵심입니다. 감정가에서 크게 내려온 가격을 확인하는 것과 실제 가치보다 저렴하게 매수하는 것은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 점유 위험을 구분

말소기준은 2024년 1월 12일 설정된 울진죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 49,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 26,188,877원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 종전 하나은행 근저당권과 김포시 압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.

임차인 신고 내역은 없지만 임대차가 없다고 단정할 수 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 영업자와 소유자 또는 임차인 사이의 관계, 사업자등록·점유 개시 시점, 보증금 및 확정일자도 확인해야 합니다. 영업 점유자가 존재할 가능성을 고려하되, 현 단계에서 대항력은 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다. 확인되지 않은 보증금의 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%와 실제 시세는 다르다

현재 최저매각가는 282,240,000원으로 감정가 576,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 상권·유사 면적 근린생활시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 진행 여부와 낙찰가격은 확정되지 않았습니다. 미배당액은 채권최고액 등을 기준으로 계산한 채권자 측 배당 부족액으로 매수인 인수액과 다릅니다.

2024년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 711,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 현재 확인된 감정가격과 과거 매매가격만으로 상가의 적정 가치를 단정하기 어렵습니다. 특히 영업 중인 점포의 경계 및 임대차 조건이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인폭보다 현시점의 매매사례·임대수익·공실 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 282,240,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,751,360원을 제외한 277,488,640원이 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 후순위 가압류 채권자들의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 계산상 채권자 총 미배당액은 1,045,700,237원입니다.

근저당 채권액 1,248,000,000원은 채권최고액이며 실제 확정 채무액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 또한 제128호와 공동담보로 설정되어 있어 실제 배당은 공동담보 관련 절차, 확정 채권액, 집행비용 및 우선배당 채권에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 소재 구래역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장 및 구래역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2016.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 및 북동측에 폭 약 25m 내외의 포장도로가 접하며, 차량 접근 여건은 양호한 편입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)에 해당합니다. 성장관리권역·택지개발지구· 도로구역 등 관련 규제도 확인됩니다. 공시지가는 3,093,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이나 내부 확인은 이루어지지 않았습니다. 특히 127호와 128호가 경계 구분 없이 치킨집으로 이용 중이라는 점은 개별 호실의 독립적 활용 가능성을 판단할 때 중요한 사항입니다.
• 환금성. 역 인근 1층 상가라는 입지 요소는 있으나, 실제 매매가격·임대수익·공실률이 확인되지 않았습니다. 호실 분리 및 점유관계가 불명확한 만큼 현재 가격에서의 재매각 용이성을 낙관할 근거는 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 127호와 128호의 경계 확인. 집합건축물대장·건축물현황도와 현장 구조를 대조하고, 본건 127호의 전용 영역을 특정할 수 있는지 확인해야 합니다. 분리공사 필요 여부와 비용도 중요합니다.
• 실제 영업자와 임대차 조사. 치킨집 운영자가 소유자인지 임차인인지 확인해야 합니다. 임차인이라면 사업자등록, 점유 개시 시점, 보증금, 확정일자와 대항력 여부를 추가로 검토해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 공동담보 관계 확인. 울진죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,248,000,000원 근저당에는 제128호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 실제 집행·배당 관계를 확인하세요.
• 상가 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 평가하지 말고, 구래역 인근 유사 1층 근린생활시설의 최근 매매사례와 임대료 수준을 확보해야 합니다.
• 명도·시설 인수 확인. 127호와 128호를 함께 사용 중인 영업시설의 귀속, 점포 분할 가능성, 영업자 퇴거 및 원상복구 관련 분쟁 가능성을 점검하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 건축물 관련 서류의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하느냐

이 물건은 감정가 576,000,000원에서 282,240,000원까지 내려온 2회 유찰 상가입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고, 말소기준권리 이후의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 관계만 보면 비교적 단순한 편입니다.

하지만 127호와 128호를 경계 없이 치킨집으로 사용하고 있다는 사실은 가볍게 넘길 수 없습니다. 임대차관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 실제 시세와 수익성도 검증되지 않았습니다. 대규모 채권 미배당 자체는 매수인 인수 위험을 의미하지 않지만, 점유·경계·명도와 상가 환금성 위험은 별도 검토가 필요합니다.

가격은 낮아졌지만 저가 매수 여부는 미확인. 매각물건명세서상 인수 0원이라는 장점만으로 응찰하기보다는, 점포의 독립성 및 임대차 실태를 확인하고 시장가격을 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리상 명시 인수는 없지만, 현장 위험과 가격 판단은 보류라는 결론입니다.