인천지방법원 2026타경30232. 김포시 구래동 엠스퀘어 제1층 제127호 근린시설입니다. 현재 소유자는 석영철이고, 2024.01.12. 소유권이 이전되면서 거래가액 711,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 울진죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,248,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 공동담보에는 같은 엠스퀘어 제1층 제128호가 기재돼 있습니다.
권리관계만 보면 기준근저당 이후의 경기신용보증재단 가압류 49,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 26,188,877원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현장 이용관계는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 “127호와 128호 경계구분없이 치킨집으로 이용중”이라고 기재돼 있고, 감정평가서에는 폐문부재로 내부확인을 하지 못했으며 임대관계가 미상이라고 돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30232 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 1층 127호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 9층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 석영철 · 2024.01.12. 소유권이전 · 거래가액 711,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 403,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,075,398,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2024.01.12. 울진죽변수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,248,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
등기상 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.01.12. 울진죽변수산업협동조합 근저당권이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 576,000,000원, 현재 최저매각가는 403,200,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 자료가 제시돼 있지 않기 때문에, 단순히 감정가 대비 할인됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 403,200,000원 | 926,420,877원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 282,240,000원 | 1,045,700,237원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 197,568,000원 | 1,129,186,829원 |
현재 회차에서도 배당 가능한 금액 대부분이 기준근저당권자에게 돌아가며, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 회차가 더 내려가면 채권자 미배당액은 더 커지지만, 제시된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,432,000원 |
| 1. 근저당 · 울진죽변수산업협동조합 | 1,248,000,000원 | 396,768,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 49,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,188,877원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,323,188,877원 중 예상 배당액은 396,768,000원이며, 미배당액은 926,420,877원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 경계. 매각물건명세서 비고상 127호와 128호가 경계구분 없이 치킨집으로 이용 중입니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 구래역 북측 인근으로 아파트·업무시설·교육시설·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 용이하고 버스정류장 및 구래역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2016.06.27.입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) · 상업용 건부지이며 공시지가는 3,093,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 127·128호 경계 확인. 현장에서 실제 물리적 구획, 출입구, 설비 연결 상태와 두 호실의 사용 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현재 치킨집으로 이용 중이므로 실제 점유자와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 기준근저당권의 공동담보에 제1층 제128호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 진행 상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 없어 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하지 말아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 기준근저당권에 큰 미배당이 발생해도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 경계와 점유’가 승부처
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.01.12. 울진죽변수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
하지만 근린시설인 만큼 권리등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 127호와 128호가 경계구분 없이 하나의 치킨집으로 이용 중이고, 임대관계도 미상입니다. 또한 현재 최저가가 403,200,000원까지 내려왔어도 실거래 시세가 없어 가격 메리트 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 현장·경계 확인은 필수, 가격 판단은 보류가 핵심 결론입니다.
