인천지방법원 2026타경30232. 김포시 구래동 엠스퀘어 1층 128호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 석영철이고, 2024년 1월 12일 거래가액 711,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 울진죽변수산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,248,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 경기신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류가 이어졌습니다. 근저당권자인 울진죽변수산업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기부만 보면 권리 정리의 방향은 분명합니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 이 사건은 주거용 아파트가 아닌 상업용 1층 점포입니다. 특히 127호와 128호의 물리적 경계가 구분되지 않은 채 치킨집으로 이용되고 있다는 점이 입찰 판단의 핵심입니다. 낙찰자가 실제로 어느 범위까지 점유·사용할 수 있는지, 영업장 점유자가 어떤 권원으로 사용 중인지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2024.01.12 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 울진죽변수산업협동조합이고 채무자는 석영철입니다. 이 근저당권은 128호뿐 아니라 127호도 공동담보로 하고 있습니다.

2026년 설정된 경기신용보증재단 가압류 49,000,000원과 서울보증보험주식회사 가압류 26,188,877원은 말소기준권리보다 후순위입니다. 경매개시결정 등기와 함께 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 하나은행 근저당권 552,000,000원은 2024.01.12 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정가는 576,000,000원, 현재 최저매각가는 282,240,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔습니다. 이 가격에 낙찰되고 추가 인수권리가 없다고 확인된다면, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용을 제외한 권리상 실질취득 기준액은 282,240,000원입니다.

등기부에는 현재 소유자의 과거 취득 거래가액 711,000,000원이 나타납니다. 그러나 이는 2023.12.20 매매를 원인으로 한 거래가액으로, 현재의 상가 시세를 나타내는 가격은 아닙니다. 점포의 위치·전면부·독립 출입 가능 여부·점유관계·임대수익에 따라 현재 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 282,240,000원 가정)

집행비용 4,751,360원을 우선 공제한 뒤 근저당권자에게 277,488,640원이 배당되는 추정입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 127호 공동담보에 따른 실제 배당관계는 별도 검증이 필요합니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 공제 후 배당 가능한 금액은 모두 울진죽변수산업협동조합에 배당됩니다. 경기신용보증재단과 서울보증보험주식회사에는 배당액이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 전체 채권액 대비 미배당은 1,045,700,237원으로 추정됩니다.

여기서 중요한 것은 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않는 것입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 해당 권리가 매각으로 소멸한다면 그 미배당금이 그대로 매수인의 채무가 되지는 않습니다. 다만 공동담보 및 실제 점유관계는 배당액과 별개로 확인해야 합니다.

회차별 시나리오 — 유찰되면 미배당은 커진다

유찰이 추가되면 매각대금은 내려가지만 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 회차 미배당 1,045,700,237원에서 3회 유찰 가정 시 1,129,186,829원, 4회 유찰 가정 시 1,187,627,443원으로 커집니다. 이 금액은 채권자 측 미회수액이지 매수인에게 자동 승계되는 보증금이나 채무가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 구래역 북측 인근입니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하고, 전반적인 주변 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 구래역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 소화전·화재탐지·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형의 상업용 건부지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속합니다. 토지이용계획에는 도로구역 등 관련 제한사항도 포함돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 이는 127호와 128호의 실제 내부 경계·사용 범위를 확인했다는 뜻은 아닙니다.
• 실제 이용. 127호와 128호가 경계 구분 없이 치킨집으로 사용 중입니다. 감정 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했으며, 임대관계도 미상입니다.
• 환금성. 구래역 인근 1층 근린시설이라는 입지적 특성은 있으나, 현재 점포의 독립적 이용 가능성, 기존 영업자 점유 및 임대수익 등을 확인하지 않고는 재매각 용이성과 시장가격을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 127호와 128호 경계 확인. 건축물현황도, 집합건물 도면과 현장 구조를 대조해 128호의 법적·물리적 경계를 확인하세요. 통합 사용이 종료될 경우 독립 점포로 분리해 사용할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 영업자 및 임대차 조사. 치킨집 운영자가 소유자인지, 임차인인지 확인하고 임대차계약, 점유개시일, 사업자등록, 보증금 및 확정일자를 점검하세요. 대항력과 보증금 인수 여부는 실제 점유관계 확인 후 판단해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 울진죽변수산업협동조합의 근저당에는 127호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 127호의 등기 및 경매 진행상황과 공동담보에 따른 실제 배당관계를 별도로 확인하세요.
• 실제 시세와 임대수익 검증. 과거 소유권이전 거래가액 711,000,000원과 감정가 576,000,000원을 현재 상가 시세로 대체해서는 안 됩니다. 인근 유사 점포의 매매 사례와 임대료, 공실 위험을 검증한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실내 설비와 칸막이·경계 구조, 기존 영업시설의 소유관계 및 원상회복 문제를 확인하세요.
• 명도 및 관리비 확인. 점포 사용자의 권원과 인도 가능성을 검토하고, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요. 명도 지연이나 원상회복 비용은 별도 취득부담이 될 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리 없음 및 법정지상권 해당 없음이라는 기재를 최신 명세서·등기부·현황조사서와 다시 대조하고, 매각 대상이 128호라는 점을 확인하세요.
• 유찰 회차 판단. 현재 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준이지만, 추가 유찰에 따른 매각가 하락보다 실제 시장가치와 독립 이용 가능성을 먼저 평가해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 저위험 상가”

김포 엠스퀘어 128호는 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 명시돼 있지 않습니다. 권리의 소멸 관계 자체는 비교적 분명합니다.

하지만 이 물건의 승부처는 등기부보다 실제 상가의 이용 상태와 가격에 있습니다. 127호와 128호가 경계 없이 치킨집으로 사용되고 있고, 임대차 및 내부 상태도 확인이 필요합니다. 공동담보 관계까지 있어 일반적인 독립 점포보다 검토할 사안이 많습니다.

감정가 576,000,000원에서 최저가 282,240,000원으로 내려온 것은 사실이지만, 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 뒷받침하지는 못합니다. 2회 유찰 이력과 상가의 점유·독립성 문제를 함께 고려하면, 경계·임대차·수익성 검증 전에는 입찰을 보류하는 신중한 접근이 적절합니다.

등기상 권리는 정리될 수 있어도, 점포의 독립성·점유관계·실제 가격은 별개의 문제입니다. 입찰 판단은 128호의 실질적인 사용·수익 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.