인천지방법원 2026타경30232. 김포 구래동 엠스퀘어 1층 128호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.01.12. 울진죽변수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,248,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 49,000,000원, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류 26,188,877원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
그러나 현장 이용상태는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 127호와 128호가 경계구분 없이 치킨집으로 이용 중이라고 기재되어 있고, 감정평가에서도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 임차인은 없지만, 현재 점유 주체와 128호의 독립적인 경계·사용 상태를 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 1층 128호 · 경기도 김포시 김포한강4로 507 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 9층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 석영철 (2024.01.12. 소유권이전 · 거래가액 711,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 403,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합 / 1,075,398,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2016.06.27 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
과거 하나은행 근저당권 552,000,000원은 2024.01.12. 말소됐고, 같은 날 석영철 명의 소유권이전과 울진죽변수산업협동조합의 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이 2024.01.12. 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 두 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 유찰됐지만 ‘싸다’는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 403,200,000원으로 감정가 576,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 282,240,000원(49%), 3회 유찰 시 197,568,000원(34%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 주거용이 아니라 근린시설이고, 127호와 128호가 통합된 형태로 실제 영업 중이므로 독립 점포로서의 가격과 사용가치를 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 접근하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,432,000원 |
| 2. 근저당 · 울진죽변수산업협동조합 | 1,248,000,000원 | 396,768,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 49,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,188,877원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,323,188,877원 중 396,768,000원이 배당되고, 926,420,877원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 127호와 128호가 경계구분 없이 치킨집으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 독립된 128호의 내부 구조와 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 입지. 구래역 북측 인근으로 아파트, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 소재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 용이하고 버스정류장과 구래역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 사다리형·평지, 지목은 대, 토지면적 3,255.0㎡, 공시지가 3,093,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2016.06.27이며, 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 127·128호 경계 확인. 현재 두 호실이 경계구분 없이 하나의 치킨집으로 이용되고 있으므로, 128호의 물리적 경계와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자가 소유자인지 제3자인지, 실제 영업주체가 누구인지 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 등기상 인수액이 0원이어도 127호와 통합 점유 중이면 128호를 독립적으로 인도받는 과정이 단순하지 않을 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 울진죽변수산업협동조합 근저당권에 127호가 공동담보로 표시되어 있으므로 127호의 경매·배당 진행 관계를 대조하세요.
- 가격 비교. 최저가 403,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원”보다 중요한 건 실제 128호의 독립성
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2024.01.12. 울진죽변수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 403,200,000원, 감정가의 70%입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 등기보다 현황입니다. 127호와 128호가 경계구분 없이 치킨집으로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 말소기준 근저당에는 127호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 경계·점유·가격 확인이 선행되어야 하는 근린시설입니다.
