수원지방법원 2025타경50994. 수원 영통구 망포동 망포역플래티넘베이스 1층 110호, 용도는 근린시설입니다. 감정가는 960,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 329,280,000원입니다. 말소기준은 2023.03.29 설정된 용인축산업협동조합 근저당권이고, 이후 붙은 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 숫자만 보면 큰 폭 할인처럼 보이지만, 이 물건의 본질은 “싸진 상가”가 아니라 3회 유찰된 상가를 실제로 운영·임대·재매각할 수 있느냐입니다.
특히 본건 110호에는 강주원, 강주원법무서비스주식회사(강주원) 관련 점유 내역이 확인됩니다. 두 내역 모두 전입일이 말소기준일인 2023.03.29 이후라 대항력은 없습니다. 강주원은 보증금 20,000,000원, 월차임 300,000원으로 배당요구가 확인되고, 강주원법무서비스주식회사(강주원)는 보증금 4,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사되어 있습니다. 매수인이 떠안을 보증금으로 보기는 어렵지만, 실제 점유·인도 과정은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 덕영대로 1470, 1층110호 (망포동, 망포역플래티넘베이스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 공부상 휴게음식점, 현황 사무소 |
| 소유자 | 플레우스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 329,280,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 3,858,081,399원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 5,280,000,000원이고 근저당권자는 용인축산업협동조합입니다. 갑구의 가압류, 국 압류, 후순위 근저당, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 인수할 후순위 권리는 없지만, 상가 물건은 실제 점유자·업종·영업시설·원상회복이 낙찰 후 체감 리스크가 됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 인수는 없지만 점유 확인은 필요
| 성명·상호 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 | 망포역플래티넘베이스701,702호 318.0700㎡ | 2023.04.04 | 보증금 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 강주원 | 망포역 플래티넘베이스110호 41.7100㎡ | 2024.11.19 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 배당요구 2025.03.19 | 해당 없음 |
| 강주원법무서비스주식회사(강주원) | 망포역 플래티넘베이스110호 41.7100㎡ | 2024.08.19 | 4,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사어반트리(박현범) | 망포역 플래티넘베이스1층 108호 | 2024.06.26 | 25,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 윤종덕 | 망포역플래티넘베이스3층 306호81.3900㎡ | 2025.03.24 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 비엔엘 (박현범) | 망포역플래티넘베이스1층 124호 0㎡ | 2024.06.26 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
대항력 판단의 기준일은 2023.03.29입니다. 조사된 전입일은 모두 그 이후이므로 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 본건 110호에 관한 강주원 및 강주원법무서비스주식회사 점유는 명도 협의와 영업시설 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않아 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,409,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 용인축산업협동조합 | 5,280,000,000원 | 323,870,080원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 대주이엔지 | 255,013,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 고현숙 | 51,150,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당권 · 주식회사제이케이컨설팅 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 채권자 총 채권액 7,223,163,000원 중 예상 배당은 323,870,080원, 미배당은 6,899,292,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 태장초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역인 망포역(수인분당선)이 소재합니다.
- 이용상태. 본건 110호는 공부상 휴게음식점이나 현황은 사무소로 조사되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물로, 기본 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 시스템에어컨, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(망포3지구), 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술)입니다.
- 도로. 북측 약 60m, 서측 약 22m, 남측 약 14m 내외 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 110호 실제 점유 확인. 강주원 및 강주원법무서비스주식회사(강주원) 관련 점유·영업시설·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공부상 용도와 현황 차이. 휴게음식점에서 사무소로 이용 중인 상태이므로, 낙찰 후 원하는 업종으로 사용할 수 있는지 관리규약·인허가를 점검하세요.
- 권리보다 환금성. 인수액 0원은 장점이지만, 3회 유찰은 상가 매수수요가 약하다는 신호일 수 있습니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 후순위 채권자는 대부분 배당을 받지 못합니다. 명도·점유 관련 분쟁 가능성까지 보수적으로 보세요.
- 관리비 체납. 집합건물 근린시설은 공용부분 관리비 부담이 생길 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”보다 중요한 건 상가의 출구
이 물건은 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 점유가 중심이라, 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가와 같은 329,280,000원으로 계산됩니다. 하지만 3회 유찰, 공부상 용도와 현황의 차이, 사무소 이용 상태, 큰 미배당 구조가 겹쳐 있습니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건은 낙찰가보다 낙찰 후 “어떻게 쓰고, 누구에게 임대하거나 팔 것인가”가 더 중요한 상가형 경매입니다.
