수원지방법원 2025타경55159. 경기도 오산시 원동 536-3 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이고 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(음식점)입니다. 감정가는 5,986,724,050원, 현재 최저매각가는 2,933,494,784원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 권리 구조는 단순한 ‘저가 낙찰형’이 아닙니다. 김창욱·이수현·권순예 세 임차인의 전입일이 모두 2024.10.25. 말소기준 근저당보다 빠르고, 제공된 배당계산에서도 세 보증금 합계 110,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 가격은 2,933,494,784원만이 아니라, 2,933,494,784원 + 110,000,000원 = 3,043,494,784원입니다. 또한 부동산의 이용상태가 음식점인 근린생활시설이고 토지 2,026.0㎡가 일반공업지역·자연녹지지역에 걸쳐 있어, 아파트처럼 단순한 동일평형 거래 비교로 접근할 수 있는 유형도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55159 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 536-3 · 경기도 오산시 밀머리로 88 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(음식점) 이용 |
| 소유자 | 엠비엠주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,986,724,050원 / 2,933,494,784원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,496,422,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 2,026.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 1,055,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.10.25. 동수원새마을금고
현 소유자 엠비엠주식회사는 2024.07.03. 소유권을 이전받았습니다. 2024.09.23. 동수원새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했지만 2024.10.29. 취하돼 2024.11.04. 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2024.10.25. 동수원새마을금고 명의의 채권최고액 4,044,000,000원 근저당과 567,600,000원 근저당이 설정됐고, 이 가운데 을구 12번 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.03.19. 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 보증금 110,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창욱 | 나동 1층 101호 | 2017.10.23 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 40,000,000원 |
| 이수현 | 가동 1층 277.4500㎡ | 2019.07.24 | 60,000,000원 | 3,800,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 60,000,000원 |
| 권순예 | 990.0000㎡ | 2004.07.02 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
세 사람 모두 실제 임차인이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 각각 2017.10.23., 2019.07.24., 2004.07.02.로 말소기준일인 2024.10.25.보다 앞섭니다. 제공된 배당 계산은 세 임차인 모두 대항력 有·우선변제권 無로 보고 보증금을 배당하지 않고 매수인에게 전액 승계시키고 있습니다. 따라서 총 인수액은 110,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,933,494,784원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 31,734,948원 |
| 임차인 김창욱 보증금 · 매수인 인수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 임차인 이수현 보증금 · 매수인 인수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 임차인 권순예 보증금 · 매수인 인수 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 동수원새마을금고 | 4,044,000,000원 | 2,901,759,836원 |
| 을구 13번 근저당 · 동수원새마을금고 | 567,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,611,600,000원 중 2,901,759,836원이 배당되고, 미배당액은 1,709,840,164원입니다. 임차보증금 110,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수 1.1억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,933,494,784원 | 2,901,759,836원 | 1,709,840,164원 | 110,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,053,446,348원 | 2,030,511,885원 | 2,581,088,115원 | 110,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,437,412,443원 | 1,420,638,319원 | 3,190,961,681원 | 110,000,000원 |
유찰에 따라 매각가는 내려가지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 110,000,000원으로 동일합니다. 따라서 3회 유찰 시 실질취득은 2,163,446,348원, 4회 유찰 시에는 1,547,412,443원이 됩니다. 다만 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 이 금액만 보고 저평가·고평가를 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원동푸르지오아파트 서측 인근으로 공장·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공히 제2종근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 경사지붕 단층 제2종근린생활시설이며 외벽은 샌드위치판넬, 일부 합판, 내부 인테리어 마감, PVC샷시 창호 등입니다.
- 토지. 2,026.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 일반공업지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 매각조건과 입찰 체크리스트
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 다만 임차인 시설로 탐문되는 물건은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 수목 포함. 목록 1 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 임차보증금. 김창욱 40,000,000원, 이수현 60,000,000원, 권순예 10,000,000원 — 합계 110,000,000원 인수를 낙찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 이수현 배당요구. 2025.05.20. 배당요구가 접수됐지만 제공된 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 잡힙니다.
- 지상권 말소. 2025.03.26. 제출된 매각대금 완납 시 말소 동의서의 원문·조건과 실제 말소절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이나 실거래 시세 확인 없이 ‘반값’으로 해석하면 안 됩니다. 실질취득 3,043,494,784원을 기준으로 현장 임대수익·토지 활용가치와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·지상권 말소동의서·임대차관계 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 물건 성격
이 사건의 숫자만 보면 감정가 5,986,724,050원에서 2회 유찰돼 최저가가 2,933,494,784원까지 내려온 점이 가장 먼저 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 대항력 있는 실제 임차인 3명의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차의 실질취득가는 3,043,494,784원이며, 목록 1 지상권은 완납 시 말소 동의서가 제출된 상태라 실제 말소 이행 확인이 필요합니다.
여기에 물건이 음식점으로 사용 중인 제2종근린생활시설이고 2,026.0㎡ 토지를 포함한 비주거형 자산이라는 점도 중요합니다. 두 차례 유찰이라는 사실만으로 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵고, 동일 유형의 최근 거래 시세가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율은 참고치일 뿐입니다. 권리상 가장 큰 확정 부담은 임차보증금 1.1억원, 가격 판단의 가장 큰 공백은 시장가 검증입니다.
