최저가는 감정가 1,200,000,000원에서 411,600,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건 성격은 아파트가 아니라 근린상가이고, 등기상 신탁원부 확인이 필요한 구조입니다. 임차인 홍승도는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 표시된 점유 부분과 실제 목적물 일치 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
수원지방법원 2025타경55922. 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층 103호입니다. 감정 이용상태는 근린상가로 확인되고, 본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩 중 일부입니다. 권리의 출발점은 2020년 11월 25일 설정된 안산신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
가격만 보면 3회 유찰 후 최저가가 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트처럼 환금성과 임차 구조가 단순한 물건이 아닙니다. 상가빌딩, 신탁 등기, 임대관계 확인, 공부상 대지권 비율 차이까지 함께 검토해야 하므로 낮아진 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 근린상가로 이용중 |
| 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 411,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
등기상 핵심은 2020.11.25. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고, 채무자는 주식회사도오, 근저당권자는 안산신용협동조합입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 날짜에 소유권이전 신탁이 들어와 있고, 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 기재가 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인이 필요하다
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승도 | 세정프라자 1동 2층 201,202호 72.2500㎡ | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 2022.06.15 | 2025.05.22 | 대항력 없음 배당요구 |
홍승도는 보증금 40,000,000원, 월차임 1,800,000원으로 조사되어 있고 배당요구도 했습니다. 다만 전입신고일이 말소기준권리인 2020.11.25. 이후인 2022.06.15.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금은 매수인이 인수하는 금액으로 보지 않습니다. 단, 표시된 점유 부분이 2층 201,202호로 되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유·호실·출입구·간판·사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 411,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,516,000원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 393,084,000원 |
현재 최저가 411,600,000원 기준, 신청채권자 안산신용협동조합의 채권최고액 12,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 411,600,000원 | 0원 | 393,084,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 288,120,000원 | 0원 | 271,286,320원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 201,684,000원 | 0원 | 186,060,424원 |
채권액이 12,000,000원으로 작아 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 신청채권자는 전액 배당됩니다. 즉 이 물건의 핵심은 배당 부족이 아니라 상가로서 얼마에 취득해야 실제 수익성이 맞는지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화담고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입 및 주정차가 가능하고, 서측 및 남측 인근 간선도로인 상리1길·상리3길에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 1층 103호, 2층 202호는 근린상가로 이용중이고 2층 209호는 공실상태로 조사되었습니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역이며 토지는 정방형에 가까운 평지입니다.
- 주의. 평가의뢰서상 대지 소유권 비율은 16.02748㎡이나, 부동산등기부 및 토지대장상 대지 소유권 비율은 22.17449㎡로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 수협은행 명의이므로 신탁원부 제2020-14611호의 처분·임대차·수익자 조항을 반드시 확인하세요.
- 임차인 점유 대조. 홍승도는 대항력 없음으로 보이지만, 표시된 점유 부분이 2층 201,202호로 되어 있어 실제 목적물 점유와 호실 표시를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 최저가 411,600,000원이 감정가 대비 낮아졌더라도, 실제 임대료·공실·관리비를 반영한 취득가 상한을 따로 산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가빌딩은 공용부분 관리비·전기·수도·승강기 관련 체납 여부가 중요합니다. 관리주체를 통해 확인하세요.
- 대지권 비율. 평가의뢰서와 공부상 대지 소유권 비율 차이가 기재되어 있으므로 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고 입찰하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “상가로 버틸 가격”
이 물건은 권리만 보면 매수인 인수액 0원, 조사 임차인 대항력 없음, 신청채권자 전액 배당으로 비교적 단순합니다. 그러나 수익형 상가는 권리가 깨끗하다고 바로 좋은 물건이 되지 않습니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 이유에는 상가 환금성, 임대관계 확인, 신탁 구조, 점유 대조, 대지권 비율 확인 같은 과제가 함께 놓여 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익과 공실 리스크를 감당할 수 있는 취득가입니다.
