수원지방법원 2025타경55922. 경기도 화성시 봉담읍 상리 세정프라자1동 2층 209호입니다. 감정평가상 2층 209호는 공실상태로 표시되어 있고, 본건 건물은 근린상가로 이용되는 상가빌딩입니다. 법원 매각 최저가는 89,180,000원으로 감정가 260,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보이지만, 상가 공실 물건은 권리보다 임대 가능성·공실 기간·관리비·환금성이 수익성을 좌우합니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 최초 소유자는 주식회사도오이고, 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 들어가 현재 등기상 소유자는 수협은행(수탁자)입니다. 말소기준은 2020.11.25 설정된 안산신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요 문구가 있어, 입찰 전 신탁원부 원본 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층209호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상리3길 43-12 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물(근린상가·대지권) · 2층 209호 공실상태 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 89,180,000원 (3회 유찰) |
| 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 안산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고, 채무자는 주식회사도오입니다. 이후 2025.05.13 임의경매개시결정, 2025.07.24 화성시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 점유·임차인 — 본건 209호는 공실, 신고 임차인은 대항력 없음
감정평가 및 매각물건명세서 비고상 본건 2층 209호는 공실 상태입니다. 다만 임차 신고 내역에는 홍승도 씨가 표시되어 있는데, 대상 부분은 세정프라자 1동 2층 201,202호 72.2500㎡로 기재되어 있습니다. 전입신고일은 2022.06.15로 말소기준권리인 2020.11.25보다 늦어, 대항력은 없습니다.
| 성명 | 신고 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승도 | 세정프라자 1동 2층 201,202호 72.2500㎡ | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 2022.06.15 / 2025.05.22 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인 신고는 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 신고 부분이 201,202호로 표시되어 있고 본건은 209호이므로, 입찰 전 현황조사·문건접수·매각물건명세서 원본에서 점유 범위와 호수를 반드시 대조해야 합니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,174,760원 |
현재 회차 89,180,000원 기준으로 신청채권자 안산신용협동조합은 전액 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·학교·공원·일반음식점·근린상가 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입 및 주정차가 가능하고, 서측 및 남측 인근 간선도로인 상리1길·상리3길에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 103호, 2층 202호는 근린상가로 이용 중이고, 2층 209호는 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩이며, 급배수설비·위생설비·승강기설비·소화전설비·화재탐지설비·스프링쿨러 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역이며 공시지가 1,956,000원/㎡입니다.
- 대지권 확인. 평가의뢰서상 대지 소유권 비율은 16.02748㎡로 의뢰되었으나, 부동산등기부 및 토지대장상 대지 소유권 비율은 22.17449㎡로 기재되어 있습니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오
| 구분 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 89,180,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 62,425,999원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 43,698,199원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 상가 수요. 2층 209호는 공실상태입니다. 임대 예상 기간과 공실 유지비를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 임차 신고 호수 대조. 홍승도 씨 신고 부분은 201,202호로 기재되어 있고 본건은 209호입니다. 점유 범위와 호수 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 수탁자 명의의 신탁등기가 있고, 신탁원부 확인 필요 문구가 등기에 기재되어 있습니다.
- 대지권 비율 확인. 평가의뢰서상 16.02748㎡와 등기부·토지대장상 22.17449㎡가 다르게 기재되어 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 체납·관리비. 상가 공실 물건은 관리비와 공용부분 비용 부담이 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·감정·배당 시나리오를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 공실 상가의 체질을 봐야 한다”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 핵심은 가격표가 아니라 공실 상가라는 점입니다. 3회 유찰로 89,180,000원까지 내려온 것은 분명한 할인 신호지만, 동시에 시장이 감정가 260,000,000원에는 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다. 결론은 권리는 통과, 수익성·환금성은 현장 확인 후 판단입니다.
