수원지방법원 2023타경68185. 경기도 광주시 신현동 라벨르빌리지-비동으로, 감정평가상 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 단독주택(다가구주택)입니다. 1층은 투룸2·원룸1, 2층은 투룸2·원룸1, 3층은 투룸1·쓰리룸1, 지하는 주차장·계단실·승강기실로 이용 중입니다.
권리관계의 기준점은 2019.07.16. 설정된 성남중부새마을금고의 채권최고액 900,000,000원 근저당입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당은 2024.03.27. 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경68185 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형산길47번길 26-3 (신현동, 라벨르빌리지-비동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 단독주택(다가구주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상3층 |
| 소유자 | 김동영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,570,034,000원 / 1,099,024,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.16. 성남중부새마을금고 근저당입니다. 2023.01.11. 국의 압류, 2023.06.22. 주식회사 화승에스앤아이의 6,921,000원 가압류, 2023.12.15. 박서하의 강제경매개시결정, 2024.02.28. 성남중부새마을금고의 임의경매개시결정, 박서하·이수진의 주택임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 8명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동희 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이선화 | 2019.08.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김일용 | 2020.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.19 | 대항력 없음 |
| 정대교 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 없음 |
| 이상훈 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 강선영 | 2019.11.05 · 주거 | 2019.11.22 | 미상 | 2024.01.30 | 대항력 없음 |
| 박서하 | 2021.03.30 · 주거(임차권등기) | 2021.03.10 | 80,000,000원 | 2023.12.04 | 대항력 없음 |
| 이수진 | 2021.10.21 · 주거(임차권등기) | 2021.10.06 | 120,000,000원 | 2024.04.08 | 대항력 없음 |
8명 모두 전입신고가 2019.07.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 박서하와 이수진은 각각 80,000,000원·120,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 역시 말소기준권리 이후입니다. 나머지 임차인은 보증금이 확인되지 않아 배당액 자체는 별도로 확인해야 하지만, 제공된 판정상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 실거래 시세 없이 ‘70%’만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 1,570,034,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,099,024,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,099,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,390,240원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남중부새마을금고 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 화승에스앤아이 | 6,921,000원 | 6,921,000원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 박서하 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 성남중부새마을금고 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,712,760원 |
현재 회차에서는 채권 총 1,066,921,000원이 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 18,712,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 투룸2·원룸1, 2층 투룸2·원룸1, 3층 투룸1·쓰리룸1의 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층이며 위생·급배수·도시가스·주택부분 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 287.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 904,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록3·4는 각 지분매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지사용 권원 확인. 건물만의 평가이므로 토지 소유관계, 사용권원, 법정지상권 성립 여부를 원본 서류로 우선 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 조사된 임차인은 8명이며 모두 대항력 없음 판정이지만, 다가구주택인 만큼 각 호실의 실제 점유와 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 박서하 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 시세가 없어 최저가 1,099,024,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
- 제시외·지분 확인. 일괄매각 및 목록3·4 지분매각 조건을 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2019.07.16. 근저당이 말소기준이고, 임차인 8명의 전입은 모두 그 이후이며 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 본질적인 위험은 다른 곳에 있습니다. 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가이고 법정지상권 등이 고려되지 않았다는 점입니다. 실거래 시세도 없어 70% 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수도 없습니다. 결론은 권리관계는 비교적 정리되어 있으나, 토지사용 권원 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
