수원지방법원 2023타경68185. 경기도 광주시 신현동 284-24 라벨르빌리지 제씨동호로, 감정평가서상 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층의 단독주택(다가구주택)입니다. 1층은 투룸2·원룸1, 2층은 투룸2·원룸1, 3층은 투룸1·쓰리룸1, 지하는 주차장·계단실·승강기실로 이용 중입니다. 소유자는 김동영이고, 말소기준은 2019.08.16 성남중부새마을금고 근저당권 900,000,000원입니다.
말소기준 이후의 가압류·압류·주택임차권 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 이선화의 전입일이 2019.08.01로 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘인수 없음’으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 실제 매수인 부담은 이선화의 임대차계약·점유·보증금·배당 여부를 원본으로 확인하기 전까지 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경68185 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 284-24 라벨르빌리지 제씨동호 · 경기도 광주시 문형산길47번길 26-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상3층 |
| 소유자 | 김동영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,669,344,640원 / 1,669,344,640원 (신건) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 관계 | 감정평가상 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 전입이 있다
등기상 기준권리는 2019.08.16 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.03.27 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.04.30에는 해당 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사 명의 근질권이 설정됐습니다. 이 권리변동은 최초 근저당의 말소기준일 자체를 뒤로 미루지 않습니다.
② 임차관계 — 주택임차권 6건과 현황조사상 점유자
| 이름 | 전입일 | 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선화 | 2019.08.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강선영 | 2019.11.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일용 | 2020.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동희 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수진 | 2021.10.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정대교 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 2024.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장근원 | 2020.05.19 | 2020.04.20 | 147,000,000원 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현경 | 2021.05.17 | 2021.04.19 | 150,000,000원 | 2024.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연세 | 2021.05.31 | 2021.04.29 | 150,000,000원 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 2021.08.31 | 2021.08.03 | 80,000,000원 | 2025.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지수 | 2022.02.23 | 2022.02.28 | 145,000,000원 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은주 | 2019.11.01 | 2019.10.11 | 220,000,000원 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
등기된 주택임차권은 박지수 145,000,000원, 장근원 147,000,000원, 이현경 150,000,000원, 김연세 150,000,000원, 박은주 220,000,000원, 김수빈 80,000,000원입니다. 모두 전입일이 말소기준 2019.08.16보다 뒤이므로 등기자료상 대항력은 없습니다. 반면 현황조사상 이선화는 말소기준보다 앞선 전입이어서 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,669,344,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,093,446원 |
| 2. 근저당권 · 성남중부새마을금고 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 화승에스앤아이 | 6,921,000원 | 6,921,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 성남중부 새마을금고 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,330,194원 |
위 예상배당은 현재 제시된 배당 산정 기준입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 등기된 주택임차권의 실제 배당순위·배당액도 원본 배당요구 및 명세서를 대조해 확인해야 합니다. 특히 이선화의 보증금이 미상인 상태이므로 매수인 실질 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 건물·토지관계 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 1층 투룸2·원룸1, 2층 투룸2·원룸1, 3층 투룸1·쓰리룸1, 지하는 주차장·계단실·승강기실입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕, 지하1층·지상3층입니다. 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 하이샷시 창호 등 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주택부분 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서는 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가라고 명시합니다.
- 토지 현황 참고. 신현동 284-24 토지는 면적 287.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가 904,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역· 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이선화 임대차 원본. 2019.08.01 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 건물만 매각되는 구조 확인. 감정평가상 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가입니다. 토지 소유관계와 건물의 토지 사용권원을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 6건 배당 확인. 박지수·장근원·이현경·김연세·박은주·김수빈의 주택임차권과 배당요구 내역을 실제 배당순위와 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 광주시·국 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황·면적·점유범위를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 1,669,344,640원이지만 실거래 비교자료 없이 가격 메리트를 단정하지 말고, 권리·토지관계 확인을 먼저 끝내야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 없음”은 같은 말이 아니다
이 물건은 말소기준권리 자체는 단순합니다. 2019.08.16 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 명세서도 인수권리 없음으로 정리돼 있습니다. 하지만 현황조사에는 그보다 앞선 2019.08.01 전입자 이선화가 존재합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 이를 무시하고 매수인 인수를 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
여기에 감정평가상 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가, 다가구주택의 다수 임차관계, 국세·지방세 압류까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 신건 최저가가 얼마냐보다 선순위 전입자의 실체와 토지 사용관계를 먼저 해소해야 하는 물건입니다. 명세서상 인수권리 없음은 긍정적이지만, 현재 자료만으로는 실질취득비용을 1,669,344,640원으로 고정할 수 없습니다.
