수원지방법원 2025타경2026. 화성시 반송동 아시아프라자 1층 115호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사세일이앤씨이고, 2018년 6월 28일 소유권을 취득한 날 주식회사전북은행 앞으로 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 16일 같은 전북은행이 임의경매를 신청했고, 경매 매각으로 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조입니다.
권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원이고, 임차인에 대한 별도 인수액도 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 이용상태는 근린생활시설·현재 공실·내부 인테리어 철거입니다. 따라서 실제 현장 점유관계와 즉시 영업·임대가 가능한 상태인지는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1층115호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층/지상 13층 건 중 제1층 제115호 |
| 소유자 | 주식회사세일이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 436,422,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 전북은행 근저당
현재 권리관계의 기준점은 2018.06.28 접수된 을구 15번 주식회사전북은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 2,304,000,000원으로 기재됐고, 2021.07.14에는 같은 15번 근저당에 대해 채권최고액 483,000,000원의 변경등기가 있습니다. 이번 임의경매개시결정 역시 전북은행이 신청했습니다.
매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차 386,000,000원에 매각되는 경우에도 집행비용 6,204,000원을 제외한 379,796,000원이 근저당권자에게 배당되고, 부족액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측의 미배당액입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 386,000,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 수치가 확인되지 않아 감정가 대비 시장가격의 우열을 판단할 근거가 없습니다. 따라서 현재 386,000,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,304,000,000원 | 379,796,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,204,000원과 전북은행 배당 379,796,000원으로 매각대금 386,000,000원이 모두 배분됩니다. 계산상 근저당 미배당액은 1,924,204,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 전북은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 386,000,000원 | 379,796,000원 | 1,924,204,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 308,800,000원 | 303,676,800원 | 2,000,323,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 247,040,000원 | 242,781,440원 | 2,061,218,560원 | 0원 |
신청채권액은 436,422,812원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 예상배당액이 379,796,000원으로 청구액 전부를 충족하지 못하며, 1회·2회 유찰 시에도 각각 303,676,800원, 242,781,440원으로 계산돼 신청채권은 전액 만족되지 않습니다. 그러나 이 미충족분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반송동 소재 동탄복합문화센터 서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트·오피스텔·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실이고 내부 인테리어가 철거된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 13층 건물의 1층으로 위생·급배수·소방·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 토지이며 평지·정방형, 공시지가는 6,837,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·대로3류 접합·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 2018년 채권최고액 2,304,000,000원과 2021년 변경금액 483,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 최신 등기부에서 정확한 현 상태를 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 상권·유사 면적 1층 근린시설의 최근 매매가와 임대료를 조사해 감정가 386,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 공실·인테리어 비용. 내부 인테리어가 철거된 상태이므로 재임대나 직접 사용을 위한 공사비와 공실기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 308,800,000원, 2회 유찰 247,040,000원까지 가격이 내려가도 예상 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 내려간다는 사실 자체가 적정가를 의미하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 가격
이 물건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018년 전북은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 물건은 주거용이 아니라 근린시설이며 현재 공실이고 내부 인테리어도 철거된 상태입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 감정가 386,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 확인할 수 없습니다.
따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 후”입니다. 채권자 미배당이 크다는 이유로 인수 위험을 과장할 필요는 없지만, 반대로 인수액 0원이라는 이유만으로 신건 최저가를 매력적인 가격이라 평가해서도 안 됩니다. 실제 응찰 여부는 동탄 상권의 유사 1층 근린시설 매매가·임대료와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
