수원지방법원 2025타경2026. 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1층116호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 공실이며 내부 인테리어가 철거된 상태입니다. 권리관계에서는 2018.06.28 설정된 주식회사전북은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025.12.16 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 실거래 평균과 바로 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가 386,000,000원 = 현재 최저매각가 386,000,000원이라는 사실만으로 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 공실 근린생활시설은 임대 가능성·상권·공실 지속기간이 가격 판단의 핵심이므로, 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1층116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 · 내부 인테리어 철거 상태 |
| 소유자 | 주식회사세일이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 436,422,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 현재 공실로 조사됐고 별도의 임차인 신고도 없습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준인 주식회사전북은행 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 386,000,000원입니다. 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 특히 본건은 현재 공실인 근린생활시설이므로 실제 임대수익과 상권 내 매매사례 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 386,000,000원 | 1,924,204,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 308,800,000원 | 2,000,323,200원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 247,040,000원 | 2,061,218,560원 |
유찰될수록 매각가 가정은 낮아지지만 주식회사전북은행의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당액은 근저당 채권의 미회수분을 뜻하며, 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 가격 전략은 채권 미배당이 아니라 실제 상권 시세와 임대수익을 기준으로 세워야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,304,000,000원 | 379,796,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 386,000,000원 가정에서 집행비용 6,204,000원을 제외한 379,796,000원이 주식회사전북은행에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄복합문화센터 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·오피스텔·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실, 내부 인테리어가 철거된 상태입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대로한면, 토지면적 1,809.6㎡, 공시지가 6,837,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·대로3류·가축사육제한구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 현재 공실이고 임차인 신고는 없지만, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 2018.06.28 채권최고액 2,304,000,000원과 2021.07.14 변경된 483,000,000원의 관계를 등기부 원본과 채권계산서로 대조하세요.
- 공실 수익성. 현재 내부 인테리어가 철거된 공실이므로 임대 가능 시점과 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 상권 시세. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 확보한 뒤 386,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 386,000,000원, 1회 유찰 시 308,800,000원, 2회 유찰 시 247,040,000원 시나리오를 비교하되 실제 시세와 수익률을 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.28 주식회사전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 본건은 현재 공실인 근린생활시설이고, 감정가 386,000,000원을 검증할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 가격은 보수적으로 검증입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다, 상권 시세·임대수익·공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
