수원지방법원 2026타경50292. 성남시 수정구 창곡동 아이페리온 1층 121호입니다. 법원 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 건물은 2017.06.15. 사용승인된 12층 철근콘크리트 건물의 1층 구분건물로, 공부상 일반음식점이나 현재 그림판매점(갤러리)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사혜원이며 2022.09.05. 소유권을 이전받았습니다.
권리관계의 핵심은 2022.09.05. 설정된 안산농업협동조합의 채권최고액 2,328,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 성남시 압류 2건과 국가 명의 후순위 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.04.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 1층121호 · 도로명 경기도 성남시 수정구 위례광장로 19 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현 그림판매점(갤러리) |
| 소유자 | 주식회사혜원 · 2022.09.05. 소유권이전 · 거래가액 1,165,338,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 1,200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 1,940,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05. 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,200,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 1,200,000,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 12억원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 비교할 수 없고, 최저가가 감정가 대비 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 본건은 공부상 일반음식점과 현황 갤러리의 이용 차이가 있어 상업용 부동산의 실제 임대수익·공실·업종 적합성 확인이 가격판단에서 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,200,000,000원 | 1,185,600,000원 | 1,337,400,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 960,000,000원 | 948,000,000원 | 1,575,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 768,000,000원 | 757,920,000원 | 1,765,080,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,400,000원 |
| 2. 근저당 · 안산농업협동조합 | 2,328,000,000원 | 1,185,600,000원 |
| 3. 근저당 · 국 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 14,400,000원을 제외한 1,185,600,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 국가 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 1,337,400,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례역푸르지오5단지아파트 남서측에 위치하며, 주변은 남위례역 인근 중심상가지대로 중·고층 상업용건물과 업무용건물, 일부 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 남위례전철역(8호선)이 있어 대중교통 여건은 매우 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 용도는 일반음식점이나 현재 그림판매점(갤러리)으로 이용 중이며, 공부와 현황의 이용상태 차이가 있습니다.
- 건물. 2017.06.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물의 1층 구분건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 7,679,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 27m, 남동측 약 20m 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·위례 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 비행안전제5·6구역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,200,000,000원을 곧바로 시장가치로 보지 말고 동일 상권·동일 층·유사 면적 상가의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 일반음식점과 현 갤러리 이용이 일치하지 않습니다. 현재 이용이 인허가·관리규약·건축물 용도에 적합한지 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2022.09.05. 설정된 기준근저당은 2026.04.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자와 배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 960,000,000원, 2회 유찰 가격은 768,000,000원입니다. 다만 유찰가격만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·영업상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 별도 검증”
이 물건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.09.05. 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 1,200,000,000원을 시세와 비교할 실거래 자료가 없고, 공부상 일반음식점과 현재 갤러리 이용이 다르며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 가격·점유·영업현황 검증이 승부처입니다. 신건이라는 이유나 인수액 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
