수원지방법원 2026타경50292. 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 1층 120호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 해당 구분건물은 공부상 일반음식점, 현황상 그림판매점(갤러리)으로 이용 중입니다. 소유자 주식회사혜원은 2022.09.05 거래가액 1,343,472,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안산농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,328,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국의 채권최고액 195,000,000원 근저당과 성남시·국·국민건강보험공단의 압류, 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 순서만 놓고 보면 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도 경고사항으로 국세·지방세 압류 4건이 기재돼 있고, 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 1층 120호 · 도로명 경기도 성남시 수정구 위례광장로 19 |
| 용도 / 이용현황 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현 그림판매점(갤러리) |
| 건물 | 2017.06.15 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 1층 구분건물 |
| 소유자 | 주식회사혜원 · 2022.09.05 소유권이전 · 거래가액 1,343,472,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,000,000원 / 1,280,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,940,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 임대관계 | 임차인 표기 없음 · 감정평가 기타참고사항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
2017년과 2021년에 설정됐던 하나은행 근저당권은 2022.09.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.05 설정된 안산농업협동조합 채권최고액 2,328,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 2026.04.29 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 기준권리 후 설정된 국의 채권최고액 195,000,000원 근저당과 각 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,280,000,000원, 실거래 단정은 금물
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,280,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,280,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가만으로 이 가격을 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오는 1회 유찰 시 1,024,000,000원, 2회 유찰 시 819,200,000원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 권리자의 총 채권액이 크기 때문에 배당 부족액은 각각 1,511,640,000원, 1,714,392,000원으로 증가합니다. 이 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액과 같은 의미가 아니며, 현재 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,200,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 2,328,000,000원 | 1,264,800,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 국 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,523,000,000원 중 예상배당은 1,264,800,000원, 미배당은 1,258,200,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 이용현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 용도는 일반음식점이나 현재 그림판매점(갤러리)으로 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이가 명시돼 있습니다.
- 입지. 위례역푸르지오5단지아파트 남서측에 위치하며, 남위례역 주변 중심상가지대로 중·고층 상업용건물·업무용건물과 일부 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 남위례전철역(8호선)이 있어 대중교통 여건은 매우 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 27m, 남동측 약 20m 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 상업용 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 7,679,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승용승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(위례), 비행안전제5·6구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액과 배당 우선순위를 매각 전 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 표기는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 일반음식점, 현황 그림판매점(갤러리)으로 이용 중이므로 현재 영업·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 3번 근저당권은 2026.04.29 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 1,280,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 상권·임대수익·공실 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 배당자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 세 가지
이 사건은 등기 순서만 보면 구조가 명확합니다. 2022.09.05 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 상업용 1층 구분건물에서 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 단순한 말소 여부만이 아닙니다. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부, 임대관계 미상인 실제 점유상태, 그리고 공부상 일반음식점과 현황 갤러리의 사용 차이를 확인해야 합니다.
현재는 신건 1,280,000,000원이고, 별도의 실거래 비교 근거 없이 이 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리상 인수액은 0원이지만 확인해야 할 세금·점유·용도 요소가 남아 있는 만큼, 등기상 인수는 단순하되 현장 확인이 중요한 상업용 물건으로 보는 것이 맞습니다.
