청주지방법원 2025타경30418. 음성군 맹동면 두성리 1119 ‘이노시티지식산업센터’ 2층 203호입니다. 등기상 소유자는 이동열이며 2017.12.04 거래가액 199,889,900원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 맹동농업협동조합 근저당 140,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2025.01.20 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
권리구조의 핵심은 임차점유입니다. ‘주식회사 위더스 비비’가 203호 전부를 사무실로 사용하고 있고 점유 시작일은 2020.01.27입니다. 이는 말소기준인 2017.12.04보다 뒤이므로 제공된 조사결과상 대항력은 없고 매수인이 승계할 보증금도 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금·확정일자· 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위 자체는 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30418 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1119 이노시티지식산업센터 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 이동열 (2017.12.04 거래가액 199,889,900원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2017.12.04 맹동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 경매 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 414,076,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.12.04 을구 2번 근저당입니다. 2019.02.15 변상배 근저당 120,000,000원, 이후 국세·지방세·국민건강보험공단 압류, 2024.06.11 맹동농업협동조합 가압류 29,605,008원, 2025.03.17 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 없음·승계 없음
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 점유 시작 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 위더스 비비 | 203호 전부 · 사무실 | 2020.01.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
점유 시작일 2020.01.27은 말소기준권리 2017.12.04보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 말소기준 근저당권에 대항할 수 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성 자체는 별도로 확인해야 하지만, 이 정보만으로 매수인에게 보증금이 승계된다고 볼 근거는 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.52억, 하지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 152,000,000원입니다. 인수금액이 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 152,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
등기상 2017.12.04 취득 당시 거래가액은 199,889,900원으로 현재 감정가보다 높지만, 약 9년 전의 취득가격을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 과거 거래가 대비 감정가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,928,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 맹동농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 변상배 | 120,000,000원 | 9,072,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 맹동농업협동조합 | 29,605,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 289,605,008원 중 예상 배당액은 149,072,000원, 미배당액은 140,533,008원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 현황·이용상태 메모 (감정 및 매각 비고 기준)
- 이용상태. 매각 관련 비고에는 본건이 공장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 점유. 주식회사 위더스 비비가 203호 전부를 사무실로 점유하고 있으며 점유 시작일은 2020.01.27입니다.
- 외부 설비. 외벽에 설치된 태양광설비는 타인 소유로, 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 토지 성격. 두성리 1119 토지는 준주거지역, 지목 ‘대’, 공업용 이용, 평지·사다리형으로 정리돼 있습니다.
- 도로. 토지 정보상 대로3류·중로1류·중로2류에 접하고 있으며 도로접면은 광대세각입니다.
- 공시지가. 공시지가는 264,600원/㎡, 토지면적은 2,499.8㎡로 제시돼 있습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 현재 자료상 점유 시작일 2020.01.27은 말소기준 2017.12.04보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 순서를 점검하세요.
- 태양광설비 제외. 외벽 태양광설비는 타인 소유로 매각에서 제외되므로 사용관계와 철거·유지 조건을 확인하세요.
- 현황 용도. 등기·사건상 근린시설이지만 공장으로 이용 중인 점을 전제로 용도 적합성 및 실제 영업·임대 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 152,000,000원의 저가 여부를 판정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 유사 근린시설 거래 및 임대사례 확인이 필요합니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 현 점유자의 실제 퇴거·인도 일정과 비용은 별개이므로 인도명령 및 협의 가능성을 점검하세요.
맺으며 — “권리 인수는 낮지만, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리분석 포인트는 비교적 명확합니다. 2017.12.04 맹동농업협동조합 근저당이 기준이고, 점유 시작일은 2020.01.27로 뒤에 있습니다. 후순위 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가 152,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 실거래 근거가 없습니다. 과거 2017년 취득가 199,889,900원보다 낮다는 사실도 현재 시세 우위를 뜻하지 않습니다. 더구나 실제 이용이 공장이고, 태양광설비가 매각에서 제외되는 근린시설이므로 환금성·임대수요·설비관계를 함께 봐야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전. 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 들어가기보다 실제 시장가격과 점유·설비관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
