청주지방법원 2025타경30418. 충청북도 음성군 맹동면 마산리 133-2를 포함한 일괄매각 물건으로, 목록2는 창고 건부지, 목록3은 목록1의 진입도로 및 부속토지, 목록4는 창고 및 일부 숙소로 이용 중입니다. 목록4 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층이며 위생·급배수·일부 난방설비와 화재탐지설비를 갖추고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사삼환하이테크입니다.
권리분석의 출발점은 2019.02.13 설정된 맹동농업협동조합 근저당 312,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 주식회사대진파이프 근저당 200,000,000원과 우진금속주식회사·주식회사조은펌프·근로복지공단의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 근저당권은 2025.01.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 마산리 133-2 · 충청북도 음성군 맹동면 대동로 91-19 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 일부 숙소 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 외벽 복합판넬 · 내벽 판넬·벽지도배·타일 · 새시창호 |
| 토지정보 | 창고용지 892.0㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사삼환하이테크 |
| 감정가 / 최저가 | 659,211,350원 / 659,211,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 414,076,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.02.13 맹동농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사대진파이프 근저당, 우진금속주식회사·주식회사조은펌프·근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단·국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.03.06과 2020.07.15의 국 압류는 각각 이미 말소됐고, 2019.11.08 김호병 근저당도 2020.01.14 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 위더스 비비 | 203호 전부 · 사무실 | 2020.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 위더스 비비의 전입신고일은 2020.01.27로 말소기준일인 2019.02.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없고, 현재 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서에서 보증금과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 659,211,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,992,114원 |
| 1. 근저당 · 맹동농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대진파이프 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 우진금속주식회사 | 72,900,068원 | 72,900,068원 |
| 4. 가압류 · 주식회사조은펌프 | 21,692,000원 | 21,692,000원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 72,283,990원 | 43,627,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 678,876,058원 중 650,219,236원이 배당되고 28,656,822원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 659,211,350원입니다. 1회 유찰 시 527,369,080원, 2회 유찰 시 421,895,264원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 각각 28,656,822원, 159,180,669원, 263,599,747원으로 증가합니다.
④ 용도·입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록4는 창고 및 일부 숙소로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·일부 난방설비와 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 일괄매각. 목록2는 창고 건부지, 목록3은 목록1의 진입도로 및 부속토지로 이용 중입니다.
- 제시외 시설. 목록2·3·4 내 비가림시설, 차고, 견사, 축전지가 설치되지 않은 태양광 설비는 매각 및 평가에 포함됩니다.
- 컨테이너. 목록3 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 주위환경. 맹동면 행정복지센터 북서측 인근으로 단독주택·공장·농경지·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있으며 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 창고용지 892.0㎡, 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 공시지가는 102,200원/㎡입니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주식회사 위더스 비비는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 금액과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위 차감액이 커질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 창고 건부지·진입도로·부속토지·창고 및 일부 숙소, 제시외 시설의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 목록3의 이동이 용이한 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 경계 측량 검토. 토지 경계가 다소 불분명하므로 필요하면 측량으로 실제 경계를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 659,211,350원의 시세 대비 수준을 판단할 실거래 비교가 없으므로 별도의 현장·시장가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 세금·보증금·가격 검증
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.02.13 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로만 보면 부족합니다. 임차인의 보증금·확정일자 미상, 국세·지방세 압류의 당해세 가능성, 일괄매각 범위와 토지 경계 확인이 남아 있습니다. 또한 신건 659,211,350원이 시장가격 대비 유리한 수준인지는 현재 비교자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 검증 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
