춘천지방법원 2024타경403181. 원주시 단구동 원주프리미엄아울렛 5층 502호인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 오동철이며, 현재 등기부에는 근저당권이 없고 가압류 1건이 확인됩니다. 이번 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 10월 20일 주식회사 지인누리의 19,407,600원 가압류이고, 2024년 6월 14일 그 가압류가 본압류로 이행되며 현재 강제경매가 개시됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 계산상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이고, 매각물건명세서에는 감정 당시 공실이었으나 현재 공실 여부는 입찰 시 확인하라고 되어 있습니다. 더 중요한 점은 매각 외 501호와 벽체구분 없이 사용되고 있다는 사실입니다. 각 호별 표시는 있고 구조상 원상복귀 가능하다고 평가됐지만, 실제 경계와 복구 상태를 확인하지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 위험요인이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경403181 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 서원대로 500, 5층502호 (단구동,원주프리미엄아울렛) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 |
| 소유자 | 오동철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 9,177,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 21,906,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
| 점유자 / 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
등기 흐름을 보면 2017년 8월 18일 오동철이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2021년 5월에는 원주프리미엄아울렛관리단이 강제경매를 신청했다가 같은 달 취하해 해당 등기가 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023년 10월 20일 주식회사 지인누리의 가압류이며, 이어 2024년 6월 14일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 주어진 권리분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인이 없어 임차보증금 승계도 없습니다.
② 가격 판단 — 88% 할인보다 먼저 볼 것
감정가 78,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,177,000원입니다. 비율로는 감정가의 11.77% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 저렴한지 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”를 곧바로 “시세 대비 싸다”로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 565,186원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 지인누리 | 19,407,600원 | 8,611,814원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사지인누리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 9,177,000원 가정 시 집행비용 565,186원을 제외한 8,611,814원이 주식회사 지인누리 가압류 채권에 배당되고, 해당 채권의 미배당액은 10,795,786원입니다. 갑구 5번 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 실물 상태 — 501호와의 경계를 반드시 확인
매각물건명세서상 이 물건은 감정 당시 공실이었으나 현재 공실 여부는 입찰 시 확인이 필요합니다. 또한 매각 외 501호와 벽체구분 없이 사용되고 있으며, 각 호별 표시는 존재하고 구조상 원상복귀가 가능한 것으로 적혀 있습니다. 감정평가에서도 두 호가 벽체구분 없이 사용되고 있으나 원상회복이 가능한 것으로 판단했고, 502호 내부에는 내실이 설치되어 있다고 기재했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 근린시설이며 감정 당시 공실입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽·내벽은 페인트, 창호는 강화유리입니다.
- 입지. 원주시 단구동 구곡초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 노선상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 8차선 도로, 남서측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·에스컬레이터설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 2,448,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음이고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 주의. 현재까지 6회 유찰된 근린시설입니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 9,177,000원이 시장가치 대비 저렴한지는 별도 상권·임대·매매 조사 없이 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호와의 물리적 분리 확인. 벽체가 없는 현재 상태에서 502호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 원상복귀 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정 당시 공실이었지만 현재 공실 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 11.77%라는 할인율만으로 시세 대비 저평가라고 판단하지 마세요. 비교 실거래 자료가 없습니다.
- 근린시설 환금성 검토. 6회 유찰된 이력을 고려해 동일 건물 또는 주변 상가의 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 관리관계 확인. 원주프리미엄아울렛관리단이 2021년 강제경매를 신청했다가 취하한 등기 이력이 있으므로 현재 관리비·관리단 관련 비용과 점포 사용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자가 전액 배당받지 못해도 주어진 분석상 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “물건성 검증”이 승부처
이 사건은 선순위 임차인이나 근저당 승계 때문에 어려운 물건은 아닙니다. 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정가 78,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 9,177,000원까지 낮아졌고, 물건은 공실 근린시설이며 501호와 벽체구분 없이 사용된 상태입니다. 비교 가능한 실거래 정보도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하고, 88% 가까이 내려왔으니 싸다”는 접근보다, 독립 호실로서의 원상복귀·현재 점유·상가 수요·환금성을 실제로 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 6회 유찰과 호실 경계 문제가 겹친 만큼 종합 판단은 보수적으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
