광주지방법원 2026타경50398. 구례읍 백련리 소재 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 강학기이고, 등기상 말소기준은 2014.04.25 구례새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 녹동새마을금고 근저당도 설정되어 있으며, 이후 국민건강보험공단 압류, 전남신용보증재단 가압류, 구례군 압류, 근로복지공단의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 노인복지시설·사무실·근린생활시설·창고 등 여러 이용상태가 함께 확인되는 근린시설 + 토지입니다. 실거래 비교자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 ‘신건이라 싸다’거나 ‘감정가 대비 할인됐다’는 평가는 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 구례읍 백련리 224 |
| 등기상 표시 | 구례읍 백련리 225, 225-4, 225-5 제1호 · 백련길 34 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 노인복지시설·사무실·근린생활시설·창고 등 |
| 소유자 | 강학기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,810,583,040원 / 1,810,583,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 188,988,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 지상 컨테이너 매각제외 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
핵심 기준일은 2014.04.25입니다. 구례새마을금고 근저당권의 채권최고액은 440,000,000원이고, 같은 날 녹동새마을금고 근저당권 210,000,000원도 설정되어 있습니다. 이후 등록된 국민건강보험공단 압류, 전남신용보증재단 가압류, 구례군 압류와 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 3건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강시몬 | 사무실 | 2025.11.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다운(주) | 근린시설 | 2017.12.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 강시헌 | 근린생활시설 | 2020.05.14 | 1,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자 모두 전입일이 말소기준일인 2014.04.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 강시헌은 보증금 1,000,000원·월세 300,000원이 확인되지만, 강시몬과 정다운(주)은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 두 건 역시 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 1,810,583,040원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 1,810,583,040원으로 같다는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64% 시나리오가 제시되어 있지만, 시장가치와의 비교 없이 할인율 자체만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,810,583,040원 | 868,223,122원 | 0원 | 921,854,088원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,448,466,432원 | 868,223,122원 | 0원 | 563,358,646원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,158,773,145원 | 868,223,122원 | 0원 | 276,562,292원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,810,583,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,505,830원 |
| 1. 근저당 · 구례새마을금고 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 2. 근저당 · 녹동새마을금고 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 29,235,000원 | 29,235,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 188,988,122원 | 188,988,122원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 921,854,088원 |
현재 배당 계산에서는 채권 총액 868,223,122원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 921,854,088원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 백련저수지 북동측 인근으로 농경지·단독주택·아파트단지 등이 소재합니다. 산성리 쪽 일련번호는 농경지·임야가 주변에 위치합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 노인복지시설은 운영중지 중이며, 세탁건조실·차고·사무실·보일러실·창고·화장실·근린생활시설 등 여러 용도가 함께 확인됩니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 2층 건물과 여러 경량철골구조 단층 건물이 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 외 자연녹지지역·농림지역 항목도 감정자료에 함께 확인되며, 일부는 가축사육제한구역·준보전산지·임업용산지 등에 해당합니다.
- 토지 확인사항. 토지 정보 중 32.0㎡, 지목 답, 완경사·부정형·맹지, 공시지가 52,100원/㎡ 항목이 확인됩니다.
- 매각범위. 제시외 건물 및 수목은 포함되지만 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 시세가 없으므로 감정가 1,810,583,040원과 유찰가만으로 싸다고 판단하지 말고 근린시설·토지의 개별 가치와 수익성을 따로 검증해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 점검해야 합니다.
- 점유 관계. 강시몬·정다운(주)·강시헌 모두 대항력은 없지만 실제 인도와 영업·사용 종료 과정은 별도의 명도 일정이 필요할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 강시몬과 정다운(주)의 보증금은 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 대조하는 편이 안전합니다.
- 매각 제외물. 지상 컨테이너는 매각에서 제외되므로 사용·철거·점유관계가 낙찰 후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 제1종일반주거지역·자연녹지지역·농림지역 등이 함께 나타나므로 각 필지별 용도지역과 도로접면, 개발·사용 제한을 개별 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2014.04.25 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 조사된 점유자 3건도 모두 기준일 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부는 최종 배당을 바꿀 수 있고, 노인복지시설·사무실·근린생활시설·창고와 여러 토지가 결합된 복합 자산이라 환금성과 가격판단은 주거용 아파트보다 까다롭습니다.
특히 비교할 최근 실거래가 없다는 점이 중요합니다. 신건 1,810,583,040원은 감정가의 100%이고, 1회 유찰 시 1,448,466,432원, 2회 유찰 시 1,158,773,145원으로 내려가지만, 그것이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 입찰 전에는 세금 우선순위, 점유·명도, 매각 제외 컨테이너, 필지별 토지규제와 실제 활용가치를 함께 확인해야 합니다.
