광주지방법원 2026타경50616. 순천시 동외동 순천강남타워 지하층 101호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점이고 현재는 공실입니다. 소유자는 케이제이리츠유한회사이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2016.03.23 설정된 밀알신용협동조합 근저당권입니다. 문제는 그보다 앞선 2014.08.22에 전입한 (주)해원입니다. 보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원이고, 데이터상 대항력이 인정되며 우선변제권은 없습니다.
따라서 이 물건을 최저가 156,000,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 예상배당에서는 임차보증금이 배당되지 않고 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 신건 기준 실질취득은 176,000,000원입니다. 실거래 비교자료는 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없고, 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 동외동 68-12 순천강남타워 지하층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건 중 지하층 101호 |
| 소유자 | 케이제이리츠유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀알신용협동조합 / 203,560,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 2001년과 2002년에 설정된 순천중부새마을금고 근저당 및 순천시 압류, 임의경매신청은 2003년 임의경매 낙찰 과정에서 말소등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.03.23 밀알신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년 국 압류, 2025년 순천시 압류, 2026년 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
하지만 (주)해원의 전입일 2014.08.22은 말소기준권리보다 빠릅니다. 데이터상 대항력이 있고 우선변제권은 없어 예상배당액은 0원이며, 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수 계산
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)해원 | 2014.08.22 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 | 20,000,000원 |
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’로 본다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 20,000,000원 | 176,000,000원 | 665,984,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 20,000,000원 | 144,800,000원 | 696,747,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 20,000,000원 | 119,840,000원 | 721,357,120원 |
이 사건은 임차보증금 20,000,000원이 매각대금에서 배당되지 않고 별도로 인수되는 구조입니다. 따라서 현재 회차에서는 156,000,000원이 아니라 176,000,000원을 취득비용의 출발점으로 봐야 합니다. 유찰되더라도 인수액 20,000,000원은 그대로이므로 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 119,840,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 인수 · 임차인 (주)해원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 밀알신용협동조합 | 819,000,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 20,000,000원은 매각대금 분배에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 계산됩니다. 밀알신용협동조합 채권최고액 819,000,000원 가운데 신건 가정 예상배당은 153,016,000원이며 미배당은 665,984,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 동외동 성동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택·상업용 시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층 101호는 공부상 일반음식점이나 현재 공실입니다.
- 도로. 대지는 사다리형 업무용 건부지이며 북동측과 남측으로 각각 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 919,300원/㎡, 토지면적은 747.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·일반상업지역·특화경관지구·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역·학교·중점경관관리구역 등 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건으로 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 156,000,000원에 임차보증금 인수 20,000,000원을 더한 176,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유 재확인. 현황조사의 임차인 기재와 매각물건명세서의 공실 기재가 함께 존재하므로 현재 점유자와 임차관계 존속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금. (주)해원은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 데이터상 대항력이 있으며 우선변제권은 없습니다. 보증금 20,000,000원 전액 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 체납세액 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 밀알신용협동조합 근저당권은 순천강남타워의 다른 호수와 공동담보로 설정된 이력이 있으므로 공동담보 관계와 잔존 채권을 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 근린시설의 실제 임대수익·공실기간·주변 상가 거래사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.56억 경매가 아니라 1.76억 취득 구조”
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 2014.08.22 전입한 (주)해원이 2016.03.23 말소기준 근저당권보다 앞서고, 보증금 20,000,000원에 우선변제권이 없어 데이터상 매수인이 전액 인수합니다. 그래서 신건 기준 실질취득은 176,000,000원입니다.
후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 이 임차보증금 인수 문제만으로도 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로 볼 수 없습니다. 더구나 매각물건명세서의 공실 기재와 임차인 조사내용이 함께 존재하고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 권리상 핵심은 임차인, 가격상 핵심은 20,000,000원을 더한 실질취득가입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기보다 점유·임차관계와 시장가를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
