광주지방법원 2026타경50616. 순천시 동외동 순천강남타워 3층 301호로, 공부상 교육연구시설(학원)이며 감정평가 당시에는 공실로 조사된 근린시설입니다. 권리의 중심은 2016.03.23. 설정된 밀알신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 819,000,000원이고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2022년 순천시 압류, 2023년 국 압류와 2026년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 (주)해원은 2014.08.22.부터 점유관계가 조사됐고, 보증금 20,000,000원·월차임 1,200,000원이며 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 정리돼 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 회수되는 금액 없이 보증금 전액 20,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50616 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 동외동 68-12 순천강남타워 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 케이제이리츠유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀알신용협동조합 / 203,560,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
등기상 말소기준은 2016.03.23. 밀알신용협동조합 근저당권입니다. 2022.12.15. 순천시 압류와 2023.11.16. 국 압류, 2026.05.06. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2007년 순천시 압류는 2007.02.13. 해제돼 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입·점유 기준 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)해원 | 2014.08.22. | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 없음 승계 아님 |
매각물건명세서 비고에는 공실로 표시돼 있고 감정평가 역시 현 공실로 조사됐습니다. 그러나 동시에 (주)해원이 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있으므로, 권리분석에서는 보증금 20,000,000원을 인수액으로 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 372,000,000원
현재 회차 최저매각가는 352,000,000원입니다. 여기에 매수인이 인수하는 (주)해원 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득가는 372,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 입찰가만 놓고 가격을 판단하면 실제 부담을 20,000,000원 낮게 보는 셈입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 352,000,000원 | 20,000,000원 | 372,000,000원 | 472,728,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,600,000원 | 20,000,000원 | 301,600,000원 | 542,142,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,280,000원 | 20,000,000원 | 245,280,000원 | 597,673,920원 |
동일·유사 근린시설의 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 실질취득가 372,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 352,000,000원이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 가격 검토 기준은 반드시 인수액을 포함한 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 인수 · 임차인 (주)해원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 밀알신용협동조합 | 819,000,000원 | 346,272,000원 |
| 미배당 | - | 472,728,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 352,000,000원에서는 집행비용 5,728,000원을 제외한 346,272,000원이 밀알신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 472,728,000원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수액입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동초등학교 남동측 인근으로 연립주택, 상업용 시설, 학교 등이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 제3층 제301호는 공부상 교육연구시설(학원)이나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물로 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 내부는 콘크리트 위 페인팅·인테리어 마감, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 747.0㎡, 공시지가는 919,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 도로. 북동측 및 남측으로 각각 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 신건 최저가 352,000,000원에 임차보증금 20,000,000원을 더한 372,000,000원을 현재 회차의 실제 부담 기준으로 보세요.
- 임차인 원본 대조. (주)해원의 2014.08.22. 대항력, 보증금 20,000,000원, 우선변제권 유무와 현재 점유·법인 존속 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가와 매각물건명세서에는 공실로 표시돼 있으므로 현장 방문으로 실제 사용·점유 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 압류. 순천시 및 국 압류와 관련해 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당 순위를 확정할 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 근린시설·교육연구시설의 실제 매매사례와 임대수익성을 별도로 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도·환금성. 현 공실인 교육연구시설(학원)이므로 향후 직접 사용 또는 임대 가능성과 해당 용도의 수요를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 3.52억”이 실제 원가는 아니다
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2016.03.23. 밀알신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 (주)해원의 대항력 있는 보증금 20,000,000원이 매수인에게 남습니다.
그래서 신건 최저가 352,000,000원에 낙찰받는다면 실제 취득 부담은 372,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 실질취득가는 301,600,000원, 2회 유찰 시에는 245,280,000원으로 계산해야 합니다. 실거래 시세를 확인할 수 없는 상태에서는 어느 회차가 싸다고 단정할 수 없으므로, 인수액을 포함한 실질취득가와 별도의 상업용 시세조사를 함께 놓고 판단하는 것이 핵심입니다.
