춘천지방법원 2025타경227. 강릉시 홍제동 913-5 토지와 그 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2와 기호 4 건물은 모두 다가구주택으로 이용 중이며, 지하에는 원룸 2개호와 창고 등이, 1층부터 3층까지는 각 층 원룸 4개호씩이 배치돼 있습니다. 토지는 399㎡의 대지이고, 감정가 325,072,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 227,550,000원입니다.

등기상 소유자는 2024년 1월 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자 정영교입니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위의 유효성과 신탁재산의 관리·처분 조건을 확인하기 위해 신탁원부 제2024-24호를 함께 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 신탁원부를 보지 않은 상태에서 임대차의 적법성이나 권한 관계를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2011.06.01. 을구 5번 강릉축산업협동조합 근저당권 231,400,000원입니다. 이후 설정된 강릉축산업협동조합 근저당 42,000,000원과 이미경 근저당 210,000,000원, 최연지·최연우의 가압류, 강성미·서영자의 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 4명은 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 사람은 모두 실제 임차인 9명입니다. 확인된 보증금 합계는 148,500,000원, 월차임 합계는 1,500,000원입니다. 김봉구·최창훈·김정희·최범순·박현은 전입신고일이 말소기준일인 2011.06.01.보다 늦어 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가 227,550,000원은 감정가 325,072,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,550,000원 가정)

채권액 합계 534,779,944원 중 예상 배당액은 223,564,300원이고, 미배당액은 311,215,644원입니다. 배당모형은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉영동대학교 북동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·농경지·임야 등이 혼재한 미성숙 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
• 이용상태. 두 건물 모두 다가구주택으로 이용 중이며, 다수 임차인이 점유하는 관리형 임대물건입니다.
• 건물. 1995년 9월과 10월 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감이고 심야전기 보일러 중앙공급식 난방입니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역·도시지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 161,600원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 물건이 아니고, 다가구주택 2개 건물·토지·다수 임차인을 함께 인수하는 구조여서 매수층과 관리 난도가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 4명 확인. 이부영·홍영호·도상명·양지한의 전입세대열람, 주민등록 전입일, 실제 점유개시일과 확정일자 부여현황을 확인하세요.
• 신탁원부 대조. 신탁원부 제2024-24호에서 위탁자·수익자·처분권한·임대차 체결 권한과 임대차 승낙 여부를 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 임차인 9명의 계약서, 보증금 지급증빙, 차임 연체, 배당요구 여부와 점유 호실을 대조하세요.
• 명도비용 반영. 대항력 없는 임차인도 실제 점유 중이면 인도 협의와 명도 절차가 필요하므로 호실별 이사 일정과 비용을 산정하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·이용 상태와 건축물대장 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
• 수익성 검증. 확인된 월차임 합계 1,500,000원만으로 수익률을 판단하지 말고, 보증부 전세 호실·공실·수선비·심야전기 난방비·세금 등을 반영하세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 비교 실거래가 확인 없이 감정가 대비 70%만 보고 저가로 판단하지 말고, 주변 다가구주택과 토지 거래를 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·신탁원부·감정평가서와 배당요구 종기 후 접수문서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확정”은 같은 말이 아니다

등기상 구조는 명확합니다. 2011년 강릉축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당 2건·가압류 2건·가처분 2건·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 정리했고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 다가구주택은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 9명 가운데 4명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 소유권이 신탁돼 있어 신탁원부 확인도 필수입니다. 게다가 비교 실거래가 없어 최저가 227,550,000원이 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수 0원, 임차관계는 미확정, 가격 메리트도 판단 보류입니다. 전입일 미상 임차인과 신탁원부가 해소되기 전까지는 안전형 물건으로 평가하기 어렵습니다.