춘천지방법원 2025타경227. 강릉시 홍제동 913-5 일대의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 2와 기호 4는 모두 다가구주택으로 이용 중이며, 지하 원룸 2개호·창고, 1~3층 각층 원룸 4개호씩의 이용상태가 확인됩니다. 토지는 자연녹지지역이고 면적은 399.0㎡입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2011.06.01 강릉축산업협동조합 근저당권 231,400,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 가처분 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.01.29 소유권이전 신탁이 존재하고 현재 등기상 수탁자는 정영교입니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2024-24호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경227 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 홍제동 913-5 · 공제로359번안길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 |
| 건물 이용 | 지하 원룸 2개호·창고 등 · 1~3층 각층 원룸 4개호씩 |
| 토지 | 399.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 161,600원/㎡ |
| 소유자 | 정영교 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 325,072,000원 / 159,285,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 204,489,188원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 기준
말소기준권리는 2011.06.01 설정된 강릉축산업협동조합의 채권최고액 231,400,000원 근저당권입니다. 이후의 강릉축산업협동조합 근저당권 42,000,000원, 이미경 근저당권 210,000,000원, 최연지·최연우 가압류, 강성미·서영자 가처분 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 9명 중 4명은 대항력 판정 미상
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉구 · 본건 기호2번 204호 | 2024.06.24 | 1,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 최창훈 · 본건 기호2번 301호 | 2025.07.24 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이부영 · 본건 기호4번 101호 | 미상 | 2,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 미상 | 해당없음 |
| 홍영호 · 본건 기호4번 102호 | 미상 | 500,000원 | 300,000원 | 미상 | 미상 | 해당없음 |
| 도상명 · 본건 기호4번 104호 | 미상 | 2,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 미상 | 해당없음 |
| 양지한 · 본건 기호4번 302호 | 미상 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 미상 | 해당없음 |
| 김정희 · 본건 기호4번 303호 | 2025.04.22 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 최범순 · 본건 기호4번 304호 | 2022.02.28 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 박현 · 본건 기호4번 202호 | 2023.04.10 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당없음 |
김봉구·최창훈·김정희·최범순·박현은 전입신고가 2011.06.01 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이부영·홍영호·도상명·양지한은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이부영과 도상명은 2025.07.29, 박현은 2025.07.21 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 325,072,000원, 현재 최저매각가는 159,285,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 111,499,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시 78,049,650원(감정가 24%)입니다.
다만 동일 물건 또는 주변 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 권리·임차·입지와 현장가격을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,029,990원 |
| 2. 근저당 · 강릉축산업협동조합 | 231,400,000원 | 156,255,010원 |
| 3. 근저당 · 강릉축산업협동조합 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이미경 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최연지 | 20,579,944원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최연우 | 30,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 534,779,944원 중 156,255,010원이 배당되고, 미배당은 378,524,934원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉영동대학교 북동측 인근. 단독주택·다가구주택·농경지·임야 등이 형성된 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 기호 2·4 모두 다가구주택으로 이용 중이며 지하 원룸 2개호·창고, 1~3층 각층 원룸 4개호씩입니다.
- 건물. 기호 2는 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로 1995.10 사용승인, 기호 4는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 1995.09 사용승인입니다.
- 토지. 자연녹지지역·도시지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지면적 399.0㎡·완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4명. 이부영·홍영호·도상명·양지한은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 신탁원부. 소유권이전 신탁 및 신탁주의사항이 있으므로 신탁원부 제2024-24호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현장 건물과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정에서 채권자 미배당액이 378,524,934원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차와 신탁이다
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 159,285,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원이지만, 확인된 임차인 9명 중 4명의 전입일이 미상이어서 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다. 여기에 현재 소유권이 신탁 형태이고 신탁원부 확인 주의사항도 존재합니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원 표기 = 확인 끝”인 사건이 아닙니다. 말소기준 이후 전입이 확인된 5명은 대항력이 없지만 나머지 4명, 신탁원부, 일괄매각·제시외 건물의 범위를 원본과 현장에서 확인해야 합니다. 또한 실거래 시세 근거가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
