춘천지방법원 2025타경227. 강릉시 홍제동 913-8 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태는 공히 다가구주택입니다. 감정평가 내용상 지하는 원룸 2개호와 창고 등, 1~3층은 각층 원룸 4개호씩 이용 중입니다. 토지는 451.0㎡, 지목은 대이고 자연녹지지역에 속합니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
가격만 보면 감정가 335,970,000원에서 현재 최저가 164,625,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 확인 가능한 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 크다’고 판단하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 가격 할인율보다 다수 임차인·신탁원부·배당순위를 먼저 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 홍제동 913-8 · 공제로359번안길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 공히 다가구주택 |
| 건물 | 기호 2 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 · 1995.10월 사용승인 / 기호 4 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 1995.9월 사용승인 |
| 토지 | 451.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 152,500원/㎡ |
| 현재 등기상 소유 | 정영교 (수탁자) · 2024.01.29 소유권이전 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 335,970,000원 / 164,625,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉축산업협동조합 / 204,489,188원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011.06.01
말소기준권리는 을구 10번 강릉축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 231,400,000원입니다. 이후의 박현 전세권, 강릉축산업협동조합 후순위 근저당, 이미경 근저당, 최연우 가압류, 강성미·서영자 가처분, 김정희 전세권·임차권은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 9명, 전입일 미상 4명
보증기관 대위·승계로 분류된 항목은 없으므로 아래 9명은 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 말소기준권리인 2011.06.01보다 전입신고가 늦은 김봉구·최창훈·최범순·박현·김정희는 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 이부영·홍영호·도상명·양지한은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 · 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉구 | 본건 기호2번 204호 | 1,000,000원 / 300,000원 | 전입 2024.06.24 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최창훈 | 본건 기호2번 301호 | 35,000,000원 / 월세 미상 | 전입 2025.07.24 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이부영 | 본건 기호4번 101호 | 2,000,000원 / 300,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 2025.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍영호 | 본건 기호4번 102호 | 500,000원 / 300,000원 | 전입일 미상 · 확정 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 도상명 | 본건 기호4번 104호 | 2,000,000원 / 300,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 2025.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양지한 | 본건 기호4번 302호 | 3,000,000원 / 300,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최범순 | 본건 기호4번 304호 | 35,000,000원 / 월세 미상 | 전입 2022.02.28 · 확정 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현 | 본건 기호4번 202호 | 35,000,000원 / 월세 미상 | 전입 2023.04.10 · 확정일자 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정희 | 3층 303호 26㎡ | 35,000,000원 / 월세 미상 | 전입 2025.04.22 · 확정 2025.04.22 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘시세 부재’를 먼저 본다
현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저매각가가 164,625,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 115,237,500원, 4회 유찰 시 80,666,250원으로 제시되어 있습니다. 하지만 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에 어느 회차에서도 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 164,625,000원 | 422,679,750원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 115,237,500원 | 471,375,825원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 80,666,250원 | 505,385,742원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 164,625,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,104,750원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 강릉축산업협동조합 | 231,400,000원 | 161,520,250원 |
| 3. 을구 17번 전세권 · 박현 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 강릉축산업협동조합 | 42,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 20번 근저당권 · 이미경 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 최연우 | 30,800,000원 | 0원 |
| 7. 을구 22번 전세권 · 김정희 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 584,200,000원, 예상 배당액은 161,520,250원, 미배당은 422,679,750원입니다. 신청채권자 청구액 204,489,188원도 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모델이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉영동대학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다가구주택·농경지·임야 등으로 형성된 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공히 다가구주택으로 이용 중이며 지하는 원룸 2개호와 창고 등, 1~3층은 각층 원룸 4개호씩 이용 중입니다.
- 건물. 기호 2는 1995.10월, 기호 4는 1995.9월 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 PVC샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설이 있고 심야전기 보일러에 의한 중앙공급식 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 451.0㎡, 지목 대, 완경사·자루형·세로한면(가) 조건이며 자연녹지지역·가축사육제한구역·도시지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 이부영·홍영호·도상명·양지한의 주민등록 전입일과 실제 점유 개시 시점을 확인해야 대항력 여부를 확정할 수 있습니다.
- 신탁원부 대조. 2024.01.29 신탁 이후 임대차 등 법률행위의 권한과 조건은 신탁원부를 통해 확인해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구 종기 및 각 임차인의 요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 토지·기호별 건물·제시외 부분의 현황과 사용관계를 현장에서 맞춰야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라 단정하지 말고, 동일 용도·입지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 명도 시나리오. 실제 임차인 9명이 확인되어 있으므로 낙찰 후 각 호별 점유·이사·보증금 관계를 개별적으로 정리할 필요가 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장 리스크”를 분리해서 볼 물건
이 사건의 말소기준은 2011.06.01 강릉축산업협동조합 근저당권으로 명확합니다. 그 뒤의 담보권·전세권·가압류·가처분은 자료상 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 이 점만 보면 구조는 정리되어 있습니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 9명 중 전입일 미상 점유자가 4명이고, 2024.01.29 신탁 이후의 임대차 관계는 신탁원부 확인이 필요합니다. 현재 배당모델의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 점유자들의 대항력 확인 전에는 이를 절대적인 실질취득액으로 확정하기 어렵습니다. 더구나 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 최저가 164,625,000원이 시세보다 낮다는 판단도 할 수 없습니다.
권리등기 자체는 후순위 소멸형, 그러나 임차·신탁 확인은 미완료. 감정가 49%라는 할인율보다 전입관계·신탁원부·현장 점유를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
