서울남부지방법원 2025타경11171. 서울 구로구 구로동 오닉스지식산업센터 제4층 제406호입니다. 등기부상 소유자는 홍은미이고, 2019.11.14. 거래가액 183,959,375원으로 소유권이 이전됐습니다. 핵심 권리는 2022.09.05. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 408,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 등기상 권리는 0원으로 정리됩니다.
임차관계는 2건입니다. 주식회사 에이치에스인코는 2023.12.01., 서성민은 2024.03.08. 전입했고, 두 임차인 모두 말소기준권리인 2022.09.05. 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판단되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 서성민은 2025.11.17. 배당요구를 했고, 두 임차인 모두 확정일자는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 197-30 오닉스지식산업센터 제4층 제406호 도로명: 서울특별시 구로구 디지털로27가길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 사무실 이용 중 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철골철근콘크리트구조, 11층 건물 내 제4층 제406호 · 2018.12.21. |
| 소유자 | 홍은미 (2019.11.14. 거래가액 183,959,375원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 156,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 12,506,955원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2019년의 신탁등기·가압류·근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.09.05. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.12. 현대카드주식회사의 강제경매개시결정, 2025.08.19. 서울신용보증재단 가압류, 2025.09.09. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 해당 근저당권 이후에 위치하여 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 2명 모두 인수 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스인코 | 전부 | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 서성민 | 전부 | 2024.03.08 | 20,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.11.17 |
두 임차인의 보증금은 각각 20,000,000원이지만 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 합계 40,000,000원은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 확정일자는 모두 미상이라 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없으며, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,984,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 153,016,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 12,506,955원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 12,506,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 463,013,910원, 현재 회차 예상 배당은 153,016,000원, 총 미배당은 309,997,910원입니다. 중소기업은행 근저당권의 채권최고액 408,000,000원 중 153,016,000원이 배당되고 나머지는 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기재사항 기준)
- 용도. 공장(지식산업센터)으로서 사무실로 이용 중입니다. 일반 주거용 부동산이 아니라 지식산업센터의 사업범위와 행위 제한 여부를 확인해야 하는 물건입니다.
- 입지. 구로남초등학교 동측 인근으로 주위는 업무시설, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 소재하고 후면으로 단독주택·다가구·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 남구로역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 산업시설구역 관련 법률에 따라 경매취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있으니 확인하라는 내용이 있습니다.
- 건물 상태. 철골철근콘크리트구조, 11층 건물로 사용승인일은 2018.12.21.이며, 위생설비·급배수시설·승강기·주차장 등을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 현황상 주식회사 에이치에스인코와 서성민의 임차관계가 확인되며, 각각 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원·650,000원입니다. 두 임차인 모두 대항력은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 0원 확인. 말소기준권리는 2022.09.05. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 현대카드 강제경매, 서울신용보증재단 가압류, 중소기업은행 임의경매는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 임차인 2명 모두 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 서성민은 2025.11.17. 배당요구를 했으며, 확정일자는 미상입니다.
- 가격 상한. 현재 최저매각가 156,000,000원은 감정가 195,000,000원의 80%입니다. 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 저가라고 단정하지 말고 지식산업센터의 실제 거래성과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 제한. 산업시설구역 관련 법률에 따라 사업범위 및 행위 제한이 있을 수 있다는 매각물건명세서 비고를 반드시 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 156,000,000원 가정 시 집행비용 2,984,000원을 제외하고 중소기업은행에 153,016,000원이 배당되며 채권자 총 미배당은 309,997,910원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용과 실제 현장 이용상태를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
권리분석의 핵심 결과는 명확합니다. 2022.09.05. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심 변수는 권리가 아니라 용도와 가격입니다. 현재 최저매각가는 156,000,000원으로 감정가 195,000,000원의 80%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 이를 곧바로 시세 메리트로 볼 수는 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)으로 사무실 이용 중이고 산업시설구역 관련 법률에 따른 사업범위·행위 제한 가능성이 명시되어 있어, 인수 0원이라는 장점과 별개로 실제 취득 목적에 맞는 사용 가능 여부를 확인하는 것이 승부처입니다.
권리는 합격, 가격은 신중, 용도 확인은 필수.
