서울남부지방법원 2025타경11171. 구로동 오닉스지식산업센터 4층 406호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)로서 사무실입니다. 소유자 홍은미는 2019.11.14 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 183,959,375원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.05 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 408,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 관계는 단순히 “비어 있다”고 볼 수 없습니다. 현황조사에는 주식회사 에이치에스인코와 서성민 두 명이 모두 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 전입일은 각각 2023.12.01, 2024.03.08로 말소기준일인 2022.09.05보다 늦어 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 197-30 오닉스지식산업센터 제4층 제406호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 디지털로27가길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로서 사무실 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 11층 건물 내 4층 · 사용승인 2018.12.21 |
| 소유자 | 홍은미 · 2019.11.14 소유권이전 · 거래가액 183,959,375원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 12,506,955원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.09.05 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이고, 같은 오닉스지식산업센터 제407호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 경매 매각으로 소멸합니다. 2025.08.12 현대카드주식회사 강제경매개시결정, 2025.08.19 서울신용보증재단 30,000,000원 가압류, 2025.09.09 중소기업은행 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스인코 | 전부 | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서성민 | 전부 | 2024.03.08 | 20,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 보증금은 각각 20,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준일 이후 전입이어서 대항력은 없으며, 보증기관이나 대위변제자의 중복신고도 아닙니다. 서성민은 2025.11.17 배당요구가 접수돼 있지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 주식회사 에이치에스인코 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
③ 가격·실질취득 — 신건 195,000,000원, 인수 0원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 195,000,000원입니다. 1회 유찰 시 가정 매각가는 156,000,000원, 2회 유찰 시에는 124,800,000원으로 내려가지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 사건은 가격 우위를 실거래와 직접 비교하지 않고, 실질취득액·권리·용도 제한을 중심으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 또는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 191,470,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 12,506,955원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 12,506,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 463,013,910원, 총 배당액은 191,470,000원, 미배당액은 271,543,910원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로남초등학교 동측 인근. 중로변에는 업무시설, 아파트형 공장, 근린생활시설이 있고 후면에는 단독주택·다가구·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 남구로역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로서 사무실로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수시설, 승강기, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,110.0㎡, 준공업지역이며 공시지가는 5,530,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 공업용으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 산업시설구역 취득·이용 가능 여부. 경매취득자의 사업범위와 행위에 제한이 있을 수 있다는 명세서 비고를 우선 확인해야 합니다.
- 현 점유자 확인. 현황조사상 두 점유자가 모두 목적물 전부를 사용하는 것으로 기재돼 있으므로 실제 사용주체와 현재 점유상태를 확인합니다.
- 임차인 권리. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인할 부분입니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 제407호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당표 성격. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 용도 제한은 별개”
이 사건의 등기·임차인 구조만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 2022.09.05 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 두 임차인의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 가격의 물건이라는 뜻은 아닙니다. 대상은 일반 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이고 국가산업단지·산업시설구역에 포함돼 있으며, 경매취득자에게 사업범위와 행위 제한이 있을 수 있다는 점이 명시돼 있습니다. 여기에 현황조사상 서로 다른 두 점유자가 모두 목적물 전부를 사용하는 것으로 적혀 있어 실제 점유관계 확인도 필요합니다. 권리 인수는 0원, 판단의 승부처는 취득·이용 제한과 실제 점유상태 확인입니다.
