서울남부지방법원 2025타경11171. 서울 구로동 디지털로27가길 17에 위치한 오닉스지식산업센터 제4층 제407호입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가 당시에는 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 2018년 12월 21일 사용승인을 받은 지상 11층 철골철근콘크리트구조 건물입니다.

소유자 홍은미는 2019년 11월 4일 거래가액 184,077,814원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 9월 5일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년에는 카드사와 서울신용보증재단의 가압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 유효한 근저당권과 후순위 압류성 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건에서 입찰 전 특히 확인할 것은 산업단지 관련 법률에 따른 취득·사용 제한, 임차인 2명의 점유관계, 공동담보 근저당의 실제 채권 관계입니다. 등기권리 정리가 가능하다는 사실만으로 자유로운 사용이나 임대수익을 보장받는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

핵심 말소기준은 2022년 9월 5일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 앞서 설정되었던 우리은행 근저당권 174,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 과거 신탁등기와 중소기업은행의 종전 근저당권도 이미 말소된 이력입니다. 현재 유효한 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 확인

확인된 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 2022년 9월 5일의 말소기준권리보다 늦게 전입신고한 것으로 나타나 대항력 없음으로 분석됩니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 인수되는 구조는 아닌 것으로 판단합니다.

서성민은 2025년 11월 17일 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 주식회사 에이치에스인코 역시 확정일자 및 배당요구 여부가 명확하지 않습니다. 두 임차인 모두 배당순위와 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

중요한 것은 보증금 인수와 명도 부담은 다른 문제라는 점입니다. 매수인이 보증금을 인수하지 않는다고 하더라도 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도명령·명도협의 및 내부 사용상태 확인이 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 80%, 시세 할인인지는 미확인

감정가는 195,000,000원, 현재 최저매각가는 156,000,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 80%로 진행됩니다. 하지만 동일 건물이나 인근 지식산업센터의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

추정 시나리오상 유찰이 반복되면 매각대금이 낮아지고 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 내려간다고 자동으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 산업시설구역에 따른 입주·사업 제한, 실사용 수요 및 환금성 검증이 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

집행비용 2,984,000원, 중소기업은행 근저당권 배당 153,016,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 단순 추정입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 산정됐으며 실제 피담보채무, 공동담보 정산, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일 채권자의 별도 청구가 중복 계산되었는지도 확인해야 합니다. 따라서 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

⑤ 입지·이용 제한·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로남초등학교 동측 인근에 위치합니다. 중로변에는 업무시설·아파트형 공장·근린생활시설 등이 있고, 후면에는 단독주택·다가구·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 남구로역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건축물. 2018.12.21 사용승인된 철골철근콘크리트구조 지상 11층 건물입니다. 위생·급배수시설과 승강기, 주차장 등이 있으며 대상 호실은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 준공업지역, 국가산업단지(한국수출 서울디지털), 산업시설구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 사업범위·행위 제한을 확인해야 합니다.
• 추가 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 기재되어 있습니다. 개별 용도 변경이나 시설 설치 시 관련 제한을 별도 검토해야 합니다.
• 건축·공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부의 실제 사용상태와 현장 시설은 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 산업시설구역 내 지식산업센터로서 취득자격과 활용 가능 업종, 실사용 수요에 따라 매수자층이 달라질 수 있습니다. 최근 비교거래가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준은 평가를 유보합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 산업시설구역 입주자격. 입찰자 본인의 업종과 사업이 해당 지식산업센터의 허용 범위에 해당하는지 관리기관을 통해 우선 확인하세요.
• 사용·임대 제한. 직접 사용, 임대, 업종 변경 및 향후 매각에 어떤 법적·실무적 제한이 있는지 확인해야 합니다. 이 검증 없이 임대수익을 가정해서는 안 됩니다.
• 임차인 2명. 주식회사 에이치에스인코와 서성민의 실제 점유관계, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 퇴거 가능성을 확인하세요. 두 임차인의 점유범위가 모두 전부로 표시된 사유도 확인해야 합니다.
• 공동담보. 제406호 공동담보 등기와 중소기업은행의 실제 피담보채권, 담보권 실행 상황 및 배당관계를 대조하세요.
• 중복 경매 사건. 2025타경11171 강제경매와 2025타경11968 임의경매의 진행관계, 채권 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 시세 실사. 같은 지식산업센터 및 주변 유사 공장·업무용 호실의 최근 거래사례와 실제 임대료, 공실·관리비 부담을 비교해 적정 응찰가를 산정하세요.
• 현장 확인. 내부 사무실 이용상태, 점유자, 시설 유지상태, 공용부분 관리비 체납, 주차 이용 조건과 명도 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관계기관의 이용 제한 내용을 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 자유로운 취득·사용”

구로 오닉스지식산업센터 407호는 권리관계만 보면 비교적 정리가 명확한 편입니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 2명 모두 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리 소멸과 안전한 투자는 다릅니다. 이 물건은 일반 아파트나 자유롭게 임대할 수 있는 업무시설이 아니라 산업시설구역 내 공장(지식산업센터)입니다. 매각물건명세서에 경매취득자의 사업범위와 행위 제한 가능성이 명시되어 있으며, 현재 점유관계와 공동담보 채권도 추가 검증이 필요합니다.

최저가 156,000,000원은 감정가의 80%이지만, 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 적법하게 취득·사용할 수 있는지 확인되지 않는다면 감정가 대비 할인 자체가 실질적인 투자 이점이 되지 못할 수 있습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 입찰 판단은 보류입니다. 산업시설구역 취득자격과 활용 제한, 두 임차인의 점유, 공동담보 관계를 확인한 후 실제 시장가격과 수익성을 검증하는 순서가 타당합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 취득 후 적법하게 무엇을 할 수 있고, 얼마에 처분할 수 있는가입니다.