서울남부지방법원 2025타경11171. 서울 구로구 구로동 오닉스지식산업센터 제4층 제407호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로서 사무실로 이용 중이고, 건물은 철골철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 현재 소유자는 홍은미이며, 2019.11.04 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 184,077,814원입니다.
권리구조의 기준점은 2022.09.05 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이고 제406호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 롯데카드·현대카드·서울신용보증재단의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 채권자의 미배당액이 크더라도 이는 매수인이 승계하는 금액과는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11171 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 197-30 오닉스지식산업센터 제4층 제407호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 디지털로27가길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 사무실로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 11층 건물 내 제4층 · 사용승인일 2018.12.21 |
| 소유자 | 홍은미 · 2019.11.04 소유권이전 · 거래가액 184,077,814원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 12,506,955원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2019.11.04 설정됐던 우리은행 근저당권 174,000,000원은 2022.09.05 해지로 말소됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당권 408,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤 2025년에 설정된 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스인코 | 전부 | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서성민 | 전부 | 2024.03.08 | 20,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인은 실제 임차인 2명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 각각 2023.12.01, 2024.03.08로 말소기준일 2022.09.05보다 늦어 모두 대항력이 없습니다. 서성민은 2025.11.17 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 주식회사 에이치에스인코 역시 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 191,470,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 37,692,602원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,037,572원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 12,506,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 500,237,129원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 191,470,000원, 미배당은 308,767,129원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·용도 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로서 사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 구로남초등학교 동측 인근이며 중로변에 업무시설·아파트형 공장·근린생활시설이 소재하고, 후면에는 단독주택·다가구·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 남구로역이 있습니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2018.12.21이며, 위생·급배수시설·승강기·주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지로 이용되고 있으며 토지면적은 1,110.0㎡, 공시지가는 5,530,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 산업시설구역 적격 확인. 경매취득자의 사업범위와 행위에 제한이 있을 수 있으므로 실제 사용계획이 관련 기준에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 오닉스지식산업센터 제4층 제406호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 에이치에스인코와 서성민이 모두 전부 점유로 조사돼 있으므로 실제 인도·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 오인 금지. 현재 회차 미배당 308,767,129원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 산업시설구역 취득요건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 용도 제한이 핵심
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022.09.05 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이 물건의 실질적인 확인 포인트는 권리가 아니라 지식산업센터의 취득·사용 제한입니다. 산업시설구역에 포함돼 있고 경매취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 입찰 전 업종·취득 적격을 반드시 확인해야 하는 신건”으로 보는 것이 핵심입니다.
