서울북부지방법원 2025타경12914. 서울 강북구 수유동 삼성하우징 비동 4층 401호, 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 유혜원이고, 이 사건 강제경매의 채권자는 김호영입니다. 같은 김호영은 을구 5번에 보증금 237,000,000원의 주택임차권자로 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2020.11.05, 주민등록일과 확정일자는 2020.12.22, 점유개시일은 2020.12.24입니다.
현재 등기상 말소기준은 2024.02.29 강북구 압류입니다. 김호영의 전입·확정일자는 그보다 훨씬 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서도 2023.08.18 경료된 을구 5번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 281-66 삼성하우징 비동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 인수봉로84길 40-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 유혜원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김호영 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 구리새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.02.29 강북구 압류이며, 그보다 앞선 김호영의 2020.12.22 전입·확정일자와 2020.12.24 점유개시가 핵심입니다. 이후 2025.07.17 김호영이 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호영 | 제비동 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.22 | 2020.12.22 | 237,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
배당요구일은 2023.08.18입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 매각물건명세서 기재대로 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분은 낙찰자가 부담합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 최저가 숫자만 보면 유찰될수록 싸지는 것처럼 보이지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 그대로 매수인 인수액으로 이동합니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 3,132,000원 | 241,132,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 50,065,600원 | 240,465,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 87,612,480원 | 239,932,480원 |
즉 최저가가 238,000,000원에서 152,320,000원까지 내려가더라도, 인수액은 3,132,000원에서 87,612,480원으로 증가합니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 239,932,480원입니다. 이 사건에서는 “최저가가 내려갔다 = 그만큼 싸졌다”가 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 김호영 보증금 | 237,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김호영 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 임차보증금 237,000,000원 중 233,868,000원이 배당되고 부족분 3,132,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 집행비용 등 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 우이동 주민센터 남측 인근으로 공원, 각급 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 우이신설선 4.19민주묘지역이 있어 교통 편의성은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했고, 공부상 다세대주택과 현황은 육안 및 인근 탐문상 동일한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현 회차 241,132,000원, 1회 유찰 240,465,600원, 2회 유찰 239,932,480원으로 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계. 을구 5번 주택임차권은 보증금 전액이 배당되지 않는 한 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일인. 김호영이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약과 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문·부재로 내부가 확인되지 않았고 실제 내부구조가 건축물현황도와 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.15이며, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 비용은 거의 그대로 남는다”
이 사건의 본질은 감정가 238,000,000원이 아니라 선순위 임차보증금 237,000,000원입니다. 현재 회차에서는 집행비용 공제로 3,132,000원이 미배당돼 매수인이 인수하고, 유찰될수록 낮아진 낙찰가만큼 임차인의 미배당액이 빠르게 커집니다. 2회 유찰 가정에서 낙찰가는 152,320,000원까지 내려가지만 실질취득은 239,932,480원입니다.
따라서 이 물건은 최저가 숫자만 보고 접근할 수 없는 대항력 임차권 인수형입니다. 실제 임차인은 1명이고 대항력·우선변제권이 모두 확인됩니다. 여기에 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김호영이라는 관계도 원본 확인이 필요합니다. 결론적으로 유찰 횟수보다 선순위 임차보증금과 실질취득액을 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
