서울북부지방법원 2025타경12914. 서울 강북구 수유동 삼성하우징 비동 401호는 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층에 위치한 다세대주택입니다. 소유자는 유혜원이며, 김호영이 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 과거 근저당권이 아니라 2023.08.18 등기된 주택임차권입니다. 임차인 김호영은 2020.12.22 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2020.12.24 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2024.02.29 강북구 압류입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 다른 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도 이 임차보증금의 미변제 부분은 별도로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2015년에 설정됐던 구리새마을금고 근저당권과 신한은행 근저당권은 각각 말소된 상태입니다. 2019년 강북구 압류 역시 해제에 따른 말소가 완료됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2024.02.29의 강북구 압류이며, 2025.07.17의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

선순위 임차인 — 대항력·우선변제·승계 판정

실제 임차인은 1명, 김호영입니다. 임차인은 등기된 주택임차권자이면서 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 따라서 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권을 서로 별도의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 최저가는 190,400,000원, 실제 부담은 240,465,600원

감정가 238,000,000원에 비해 현재 최저매각가 190,400,000원은 80% 수준입니다. 그러나 최저가만으로 경제성을 판단하면 선순위 임차보증금 인수를 놓치게 됩니다.

현 최저가로 낙찰되는 경우 집행비용 추정액 3,465,600원을 먼저 제외하고 임차인에게 186,934,400원이 배당되는 구조입니다. 보증금 237,000,000원 중 부족한 50,065,600원은 매수인 인수로 계산됩니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수액 증가로 이어진다

2회 유찰 시 낙찰가가 152,320,000원으로 내려가지만 인수액은 87,612,480원으로 증가하여 실질취득은 239,932,480원입니다. 3회 유찰 시에도 실질취득은 239,505,984원입니다.

모든 회차에서 실질취득이 보증금 237,000,000원에 가깝게 유지되는 이유는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 회차별 총액에 작은 차이가 발생하는 것은 집행비용 추정액이 달라지기 때문입니다. 이 사건에서 유찰에 따른 최저가 하락은 매수인의 실질취득 부담을 크게 낮추지 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

집행비용 3,465,600원은 추정치이며, 임차인 우선변제 후 예상 미배당 보증금 50,065,600원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당액은 변동할 수 있습니다. 임차보증금과 동일인의 경매 신청채권은 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자 별도 추가배당 0원은 임차인 배당 186,934,400원이 없다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동의 다세대주택 지역으로, 감정평가상 우이동 주민센터 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 공원, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 4.19민주묘지역이 소재합니다. 감정평가상 교통 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 동측 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
• 현장 확인. 현장 방문 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 육안 관찰과 인근 탐문에서는 공부상 다세대주택 이용상태와 현황이 동일한 것으로 조사됐으나, 실제 내부구조는 첨부된 평면도와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 내부 상태, 대지권, 접근성 및 인근 유사 매물의 거래상황을 함께 검토해야 합니다. 특히 이 사건은 선순위 보증금 인수까지 고려한 실질취득이 감정가 이상이어서 매각대금만 보고 재판매 여력을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 제거. 190,400,000원은 입찰 기준가격이지 최종 취득부담이 아닙니다. 현재 가정에서 보증금 인수까지 포함한 부담은 240,465,600원입니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 5번 주택임차권의 인수조건과 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우의 매수인 책임 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권 및 채권 동일성. 김호영의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임차권등기명령, 강제경매 집행권원과 배당요구를 대조해 실제 채권관계를 검증해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 2회 유찰 시 예상 인수액 87,612,480원, 3회 유찰 시 117,649,984원으로 늘어납니다. 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.
• 실거래 및 매각가격 검증. 수유동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 호실별 상태를 비교할 때 반드시 낙찰가와 미배당 인수액의 합계를 기준으로 삼아야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기상 점유개시일은 2020.12.24이지만 현재 실제 점유와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 정산과 임차권 말소 및 목적물 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
• 집행비용·세금. 예상배당표의 집행비용은 추정값입니다. 당해세 등 우선 배당항목이 확인되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
• 관리비 및 시설상태. 미납 공용관리비, 수선비, 누수·하자 및 내부 미확인에 따른 비용을 조사해야 합니다.
• 원본 문서 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당 관련 기록을 확인하고 매각기일 2026.10.27의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건은 1회 유찰된 다세대주택이지만 단순한 저가 낙찰 기회로 보기 어렵습니다. 보증금 237,000,000원의 임차인 김호영이 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 가지고 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.

현재 최저가로 낙찰된다면 예상 실질취득은 240,465,600원으로, 감정가 238,000,000원보다 높습니다. 2회, 3회 유찰이 진행돼도 선순위 보증금의 부족분이 증가하여 실질취득은 대체로 보증금과 집행비용 추정액의 합계 수준에 머무릅니다. 낙찰가 하락만으로 경제적 이점이 생기는 구조가 아닙니다.

여기에 실제 내부 상태가 확인되지 않았고, 다세대주택의 개별 시세와 환금성을 별도로 검증해야 하는 부담이 있습니다. 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 점도 관련 서류의 추가 확인을 요구합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 신중·보류 의견입니다. 가격 메리트가 입증되지 않은 상태에서 선순위 보증금 인수와 점유·정산 위험을 떠안기보다는, 임차권의 정확한 소멸·인수조건과 실제 시장가격을 먼저 확인하는 것이 우선입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 최종 인수액을 포함한 총 취득부담을 정확히 계산하는 데 있습니다.