서울북부지방법원 2025타경12914. 서울 강북구 수유동 486-702의 2층 201호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부를 보면 2013년 국민은행 근저당 26,400,000원과 2017년 국민은행 근저당 31,200,000원이 있었지만 각각 2015년과 2017년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.07.17. 강제경매개시결정이고, 채권자는 김호영입니다.

권리관계만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 매각가 137,000,000원 가정 시 집행비용을 제외한 134,282,000원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 237,000,000원 중 102,718,000원은 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 신청채권자의 채권 회수 문제이며, 현재 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당은 이미 말소

현재 등기부상 활성 근저당·압류는 확인되지 않습니다. 과거 국민은행 근저당 두 건은 경매 때문에 소멸하는 것이 아니라 경매 개시 전에 이미 말소된 상태입니다. 따라서 제공된 권리관계에서 현재 말소기준으로 잡힌 것은 2025.07.17. 강제경매개시결정입니다.

② 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 전부가 배당되지 않아 102,718,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

③ 회차별 가격·배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수유동 소재 우이동 주민센터 남측 인근이며, 주위는 공원·각급 학교·다세대주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 4.19민주묘지역(우이신설선)이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 기준 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 대상토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·개발행위허가제한지역·중로1류 접합 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나, 현장 방문 당시 폐문·부재로 실제 내부구조는 확인하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 점유자·거주자부터 확인하세요.
• 임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·확정일자·현황조사 및 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
• 말소등기 확인. 2013년과 2017년 국민은행 근저당은 이미 말소된 등기이므로 원본 등기부에서 말소 상태를 최종 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가에서도 실제 내부구조가 건축물현황도와 다를 수 있다고 안내하므로 수리비·현황 차이를 점검하세요.
• 배당과 인수 구분. 신청채권 미배당 102,718,000원은 채권자 회수 부족액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — 권리보다 점유 확인이 먼저

이 사건은 과거 설정됐던 국민은행 근저당이 모두 경매 전에 말소돼 있고, 현재 강제경매개시결정을 기준으로 진행되는 구조입니다. 매각가 137,000,000원 가정에서 신청채권자에게는 134,282,000원이 배당되고 102,718,000원이 부족하지만, 그 부족액이 곧 매수인의 인수 부담이 되는 것은 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.

다만 현장조사 당시 내부 확인을 하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기부만 보고 끝낼 사건이 아니라 실제 점유관계를 확인하고 마무리해야 하는 사건입니다. 등기 권리는 단순하지만, 입찰 전 점유·임대차·내부 상태를 원본 자료와 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.