의정부지방법원 2026타경71079. 양주시 덕계동 이레하이니스 1층 104호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 말소기준은 2025.08.21 설정된 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 520,800,000원 근저당입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류와 파주연천축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
등기 흐름에는 과거 신탁과 근저당이 여러 차례 등장하지만, 주식회사무궁화신탁· 케이비부동산신탁주식회사의 신탁등기와 부평농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 정민호이며 2025.08.08 매매를 원인으로 거래가액 358,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 기준권리는 그 직후 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71079 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 대상면적 46.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상14층 · 사용승인일 2021.11.25 |
| 소유자 | 정민호 · 거래가액 358,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 451,240,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 경매에서 핵심은 2025.08.21 파주연천축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 520,800,000원이고 정민호가 채무자입니다. 그 뒤 2026.05.12 경남신용보증재단의 73,823,745원 가압류와 2026.05.26 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
이레하이니스 최근 거래 12건의 평균은 292,500,000원입니다. 최저 거래는 280,000,000원, 최고 거래는 305,000,000원이고, 최신 거래는 2025.05의 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 304,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.9%로, 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 520,800,000원 | 298,944,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 73,823,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 594,623,745원 중 예상배당은 298,944,000원이며, 미배당액은 295,679,745원입니다. 신청채권자 청구액 451,240,703원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 295,679,745원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 355,628,545원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 194,560,000원 | 191,036,160원 | 403,587,585원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 매수인의 실질취득비용은 해당 회차의 매각가와 같아집니다. 현재 신건 304,000,000원은 최근 거래 수준보다 높지만, 1회 유찰 시 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설 공실로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류 접합, 학교 저촉, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,827.0㎡, 공시지가 1,955,000원/㎡, 주상용으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2021.11.25 사용승인된 지하2층/지상14층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 304,000,000원은 최근 평균 292,500,000원과 최신 거래 300,000,000원을 모두 웃돕니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 공실 확인. 감정평가상 근린생활시설 공실입니다. 실제 현황과 인도 상태를 매각기일 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 확인해 명도 변수를 점검해야 합니다.
- 상가 환금성. 이레하이니스 경매물건 평균 유찰 횟수 1.9회, 낙찰률 6.25%라는 수치를 가격 결정에 함께 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2025.08.21 파주연천축산업협동조합 근저당입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.08.21 파주연천축산업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린생활시설 경매에서 권리 안전성과 가격 매력은 같은 말이 아닙니다. 현재 최저가 304,000,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 103.9%이고 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다. 여기에 현재 공실, 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 6.25%가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 부담은 없지만, 신건 가격에는 보수적 접근이 필요한 근린시설입니다.
