의정부지방법원 2026타경71079. 양주시 덕계동 이레하이니스 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실), 매각물건명세서 비고도 근린생활시설 이용으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 정민호이며, 2025.08.21. 거래가액 358,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 520,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 파주연천축산업협동조합의 임의경매개시결정이 순차적으로 들어왔고 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 실거래 모두보다 높아 현재 회차에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상14층 · 사용승인일 2021.11.25 |
| 소유자 | 정민호 (2025.08.21. 소유권이전 · 거래가액 358,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주연천축산업협동조합 / 451,240,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다. 등기부상 과거 신탁과 부평농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.08.21. 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당입니다. 그 이후의 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
이레하이니스 실거래 비교 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 2025.05. 300,000,000원입니다. 현재 최저가 304,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.9%입니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가를 근거로 현재 회차를 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.58㎡ 비교대상 | 12건 | 292,500,000원 |
실거래 범위는 280,000,000원~305,000,000원이고, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 304,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서 “경매라서 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 520,800,000원 | 298,944,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 73,823,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 594,623,745원 대비 채권자 예상배당은 298,944,000원이며, 미배당은 295,679,745원입니다. 신청채권자 청구액 451,240,703원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 매각물건명세서 비고도 근린생활시설 이용으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,955,000원/㎡, 토지면적은 1,827.0㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로3류 접합, 학교 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래도 웃돕니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표는 임대관계 미상으로 기재합니다. 공실 여부와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 수요. 근린생활시설은 아파트와 환금성 구조가 다릅니다. 실사용·임대수요와 공실 지속 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 낙찰 후 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 과거 신탁과 부평농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2025.08.21. 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 실질취득 304,000,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 300,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 근린생활시설 공실, 평균 유찰 1.9회, 매각률 6.25%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 권리 해소 여부가 아니라 실제 상가 수요와 유찰 후 가격대입니다.
