한 줄 평 15회 유찰로 최저가는 감정가의 3% 수준까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 매수인이 인수하는 을구 5번 전세권 90,000,000원이 존재합니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 인수 부담을 반영한 실질취득 관점에서 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
131,000,000원
최저 3,529,000원(15회 유찰)
최근 12개월 평균
100,285,714원
평거주공1차 39.3㎡대
실질취득 부담
약 93,529,000원+
낙찰가+인수 전세권
매수인 인수
90,000,000원
새마을금고중앙회 전세권
창원지방법원 2023타경4393. 진주시 평거동 주공아파트 106동 403호입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 말소기준권리 이후 권리와 이전 권리를 구분하는 것입니다. 이 사건은 신한은행 가압류 이후 진행된 경매지만, 을구 5번 전세권은 2022년 설정되어 매수인에게 인수되는 권리입니다.
따라서 현재 최저매각가 3,529,000원만 보고 “저렴하다”고 판단하면 위험합니다. 낙찰자가 전세권 부담을 그대로 안는 구조이므로 실제 투자금액은 낙찰가와 인수권리를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경4393 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로185번길 7, 106동 4층403호 (평거동,주공아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김종현 (2021.01.26 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 3,529,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 169,272,534원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 전세권 인수가 핵심
⛔ 매수인 인수 권리 을구 순위 5번 전세권설정등기(2022.06.24)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 전세금은 90,000,000원이며, 최저가 낙찰이라도 이 부담은 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
평거주공1차 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 100,285,714원, 최신 거래는 2026.07 84,000,000원입니다. 최근 평균 대비 가격은 낮아 보이지만, 전세권 인수 90,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 최근 시세와 비슷하거나 넘어설 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.69㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 39.3㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2026.05 | 39.69㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 39.3㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 100,285,714원 |
⚠️ 하락 추세 최근 12개월 평균은 100,285,714원이며 이전 거래 대비 최근 추세는 -15.2%입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 463,522원 |
| 을구 5번 전세권 · 새마을금고중앙회 | 90,000,000원 | 3,065,478원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한은행 | 164,092,008원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가는 낮지만 전세권 인수 부담을 포함해 판단해야 합니다.
④ 임차·점유 분석
| 점유자 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 노동기 | 2023.02.07 | 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
전입신고일이 말소기준권리 이후로 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 90,000,000원 전세권 부담을 포함한 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 15회 유찰 착시 주의. 최저가 3,529,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 평균 100,285,714원과 최신 거래 84,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
- 노후 단지 환금성. 평거주공1차는 1988년 준공, 총 340세대로 환금성 검토가 필요합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수권리가 먼저다”
이 물건의 핵심은 15회 유찰이 아닙니다. 경매 가격은 크게 내려왔지만, 매수인이 인수하는 전세권 90,000,000원이 남아 있습니다. 낮은 최저가와 실제 부담 사이에 큰 차이가 있는 유형으로, 권리 인수 구조를 이해하지 못하면 예상 밖의 자금 부담이 발생할 수 있습니다.
