서울북부지방법원 2025타경13642. 강북구 미아동 삼성빌리지 104동 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 2021.04.13 주식회사삼성산업개발 명의로 소유권보존이 이루어졌고, 같은 날 구로신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.13 임의경매개시결정과 2026.03.20 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건에서 놓치면 안 되는 부분은 신탁입니다. 등기사항상 현재 소유자는 수협은행(수탁자)으로 표시되어 있고, 2026.06.23에는 신탁원부 제2026-138611호로 신탁등기경정이 기록돼 있습니다. 등기기록에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13642 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 464,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁 확인은 별도
말소기준은 2021.04.13 구로신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있고, 2026.06.23에는 주식회사로얄크라운금융대부로 다시 이전된 뒤 같은 날 웰컴저축은행주식회사 등이 관련된 근질권 설정이 기록돼 있습니다.
② 점유·임대차 — 확인된 임차인은 없지만 현장 재확인 필요
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계 미상으로 정리됐고, 수차례 현장조사 때 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·내부마감재와 설비를 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 탐문조사사항과 평가전례 등을 바탕으로 확인했습니다.
③ 회차별 가격 구조 — 신건 4.64억, 2회 유찰 시 2.9696억
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 464,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 371,200,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 296,960,000원 | 292,002,560원 | 7,997,440원 | 0원 |
현재 회차에서는 매각가 464,000,000원에서 집행비용 7,040,000원을 제외하고도 근저당권 채권최고액 300,000,000원이 전액 배당됩니다. 1회 유찰 가격 371,200,000원에서도 채권자 배당은 300,000,000원 전액이지만, 2회 유찰 가격 296,960,000원에서는 배당액이 292,002,560원으로 내려가 7,997,440원 미배당이 발생합니다. 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 464,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,040,000원 |
| 1. 근저당권 · 구로신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,960,000원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 300,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 156,960,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·소규모 점포·학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 우이신설선 솔샘역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·승강기·공동현관출입통제설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·개발행위허가제한지역· 건축허가·착공제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·정비구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기록도 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 수협은행 수탁자 명의와 2026.06.23 신탁원부 경정 내용을 반드시 직접 확인하세요.
- 점유·임대차. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 말소기준. 2021.04.13 구로신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정·압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 근저당권 이전. 2026.02.11과 2026.06.23의 근저당권 이전 및 같은 날의 근질권 설정을 최신 등기사항과 다시 대조하세요.
- 가격. 현재 신건 가격은 464,000,000원이고, 1회 유찰 시 371,200,000원, 2회 유찰 시 296,960,000원으로 계산됩니다. 감정가만으로 시세 대비 유불리를 단정하지 마세요.
- 현장 상태. 내부 확인이 충분하지 않았으므로 실제 내부구조·마감·설비 상태를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁·점유 확인이 먼저
이 사건은 현재 회차 기준 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 말소기준도 2021.04.13 근저당권으로 잡혀 있어 배당 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 하지만 수협은행 수탁자 명의, 2026.06.23 신탁원부 경정, 현장조사상 임대관계 미상이라는 세 가지 요소가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수액이 얼마인가”보다 “신탁원부와 실제 점유관계가 등기·매각조건과 일치하는가”를 확인하는 것입니다. 신건 464,000,000원에서 가격상 유불리까지 판단하려면 별도의 시세 대조가 선행돼야 합니다.
