서울북부지방법원 2025타경13642. 서울 강북구 미아동 삼성빌리지 104동 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기 요약상 소유자는 수협은행(수탁자)으로 표시됩니다. 말소기준권리는 2021.04.13 설정된 구로신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이며, 경매개시결정과 강북구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 일반적인 단순 소유권 물건처럼 보기엔 확인할 부분이 있습니다. 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 신탁원부를 통해 임대차 등 법률행위와 신탁재산 관리·처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 등기돼 있습니다. 2026.06.23에는 신탁원부 경정 등기도 존재합니다. 또한 감정평가 현장조사에서는 수차례 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13642 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 560,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.13 구로신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.04.13 근저당권
최초 소유권보존은 주식회사삼성산업개발 명의로 이뤄졌고, 같은 날 구로신용협동조합의 근저당권과 수협은행을 수탁자로 하는 신탁등기가 이어졌습니다. 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사를 거쳐 주식회사로얄크라운금융대부로 이전된 내역이 있고, 2026.06.23에는 해당 근저당권부채권에 채권최고액 300,000,000원의 근질권 설정 등기도 존재합니다. 배당 시나리오에서는 이 권리관계로 인해 매수인이 별도 금액을 인수하는 것으로 계산되지 않습니다.
② 임차·점유 — 임대관계 미상, 대항력 단정 금지
확인된 임차인 명단은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있고, 수차례 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 단순히 임차인 기재가 없다는 이유만으로 점유관계나 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 없이 신건 가격을 평가하면 안 된다
현재 회차는 감정가 560,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 560,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 권리분석과 별개로 최근 실거래와 매물 수준을 직접 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 560,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 448,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 358,400,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 세 회차 시나리오에서는 모두 채권 미배당액과 매수인 인수액이 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 448,000,000원, 2회 유찰 시 358,400,000원으로 낮아지지만, 이 수치만으로 시세 대비 매력도를 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 252,000,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 300,000,000원이 전액 배당되고 252,000,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼양초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·다가구주택·단독주택·소규모 점포·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 솔샘역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제5층 제501호이며, 급배수·위생·난방·승강기·공동현관출입통제 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 건축허가·착공제한지역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장확인. 수차례 현장조사 시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황을 직접 확인하지 못해 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기상 신탁 주의사항과 2026.06.23 신탁원부 경정 내용을 최신 원본으로 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상인 만큼 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 보증금 여부를 확인하세요.
- 근저당권 부기등기 확인. 구로신용협동조합 근저당권의 이전과 2026.06.23 근질권 설정 내역을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 최근 실거래와 현재 매물가격을 대조하지 않은 채 감정가 560,000,000원을 시세로 간주하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정평가가 외부관찰·도면·탐문 등에 의존한 부분이 있으므로 내부상태를 별도로 점검하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 인수액보다 ‘확인되지 않은 영역’이 중요하다
이 사건의 배당 계산만 보면 현재 회차 560,000,000원부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원이고 채권 미배당도 0원입니다. 하지만 등기에는 신탁원부 확인 주의사항과 경정 내역이 있고, 감정평가에서는 임대관계가 미상이며 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 단순히 ‘인수 0원’이라는 숫자만 볼 것이 아니라 신탁원부·점유관계·최근 시세를 원본으로 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
