수원지방법원 2026타경50020. 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 12층 1219호 오피스텔입니다. 최성구가 2025.03.11 매매를 원인으로 2025.04.04 소유권을 취득했고, 거래가액은 268,700,000원입니다. 같은 날 여수수산업협동조합이 채권최고액 324,000,000원의 근저당을 설정했고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정·등기된 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있어, 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 채권총액은 884,837,790원이고 신건 매각가 267,000,000원을 전제로 한 채권자 배당액은 262,462,000원에 그쳐 622,375,790원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 손실이고 매수인 인수액으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 반면 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 12층 1219호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상28층 · 12층 1219호 · 사용승인일 2023.10.25 |
| 소유자 | 최성구 · 2025.03.11 매매 · 거래가액 268,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 279,387,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2025.04.04 을구 1번 여수수산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2026.02.23 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 근저당권자가 변경된 것이므로 동일한 선순위 근저당권의 흐름으로 볼 수 있고, 그 뒤의 주식회사티에프인베스트 근저당, 서울보증보험 가압류, 주식회사 하나자산신탁 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 1219호는 미상, 현황조사 임차내역은 1512호
감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사에 확인된 임차인은 주식회사 유앤미인터스트리 1명이나 점유 부분은 1512호로 기재되어 있어, 경매대상 주소인 1219호의 임차인으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유앤미인터스트리 | 1512호 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
1512호 임차인은 전입일이 말소기준권리인 2025.04.04보다 뒤인 2025.08.19이므로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 대상 호수인 1219호 자체의 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 267,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 이 가격이 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 여수수산업협동조합 → 한국자산관리공사 | 324,000,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티에프인베스트 | 310,310,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,527,790원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 884,837,790원 중 채권자 배당액은 262,462,000원, 미배당액은 622,375,790원입니다. 신청채권자 청구액은 279,387,339원이고 현재 회차 예상배당 262,462,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남안산인터체인지 서측 인근으로 업무시설·오피스텔·근린생활시설·판매시설이 밀집한 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상28층 건물이며 사용승인일은 2023.10.25입니다. 승강기·위생 및 급배수·화재탐지 및 경보·소화·건물내 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 도로, 북측 2차선 포장도로와 접하고 동측에는 폭 약 8미터 보행자도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,661,000원/㎡, 토지면적 1,919.4㎡, 업무용 토지로 조사됐으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1219호 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 1512호와 구분. 현황조사 임차내역의 주식회사 유앤미인터스트리는 1512호로 기재되어 있으므로 대상 1219호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 여수수산업협동조합에서 2026.02.23 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 267,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당 622,375,790원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 확인 대상
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.04 여수수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 인수할 금액도 0원입니다. 채권총액 884,837,790원에 비해 매각대금이 작아 신건에서도 622,375,790원의 미배당이 발생하지만 이는 곧바로 매수인 부담을 뜻하지 않습니다.
다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 대상 1219호의 임대관계가 미상이라는 점. 둘째, 신건 267,000,000원을 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”과 “가격 메리트”를 같은 의미로 보면 안 되는 물건입니다. 권리상 승계금액은 없지만, 점유와 시세를 확인하기 전까지 신건 가격의 유불리는 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
