수원지방법원 2026타경50020. 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 15층 1512호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 최성구는 2025년 3월 11일 매매를 원인으로 270,700,000원에 취득했고, 2025년 4월 4일 여수수산업협동조합 앞으로 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사티에프인베스트의 후순위 근저당권 310,310,000원, 서울보증보험 주식회사의 가압류 50,527,790원이 존재하지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현황조사상 임차인 주식회사 유앤미인터스트리의 전입일도 2025년 8월 19일로 말소기준일인 2025년 4월 4일보다 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 15층 1512호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 28층 · 사용승인일 2023.10.25 |
| 소유자 | 최성구 (2025.03.11 매매, 거래가 270,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 279,387,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리·임차인
말소기준은 2025년 4월 4일 설정된 여수수산업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2026년 1월 29일 확정채권양도를 원인으로 2026년 2월 23일 한국자산관리공사 앞으로 이전등기됐습니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유앤미인터스트리 | 1512호 | 2025.08.19 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2025년 8월 19일은 말소기준일 2025년 4월 4일보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
② 가격 비교 — 신건 2.67억과 직전 취득가
현 소유자는 2025년 3월 11일 이 물건을 270,700,000원에 매수했습니다. 현재 감정가이자 신건 최저매각가는 267,000,000원으로, 직전 취득가보다 3,700,000원 낮고 그 약 98.6%입니다.
| 구분 | 금액 | 직전 취득가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 소유권 취득 거래가 | 270,700,000원 | 100.0% |
| 현재 최저가 / 실질취득 | 267,000,000원 | 98.6% |
| 1회 유찰 시 | 213,600,000원 | 78.9% |
| 2회 유찰 시 | 170,880,000원 | 63.1% |
다만 현 소유자의 한 차례 취득가격은 동일 건물·동일 유형의 최근 시장가격 전체를 대표하지 않습니다. 따라서 267,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거로 사용해서는 안 됩니다. 신건 가격은 직전 취득가와 차이가 1.4% 정도에 불과하므로 가격 메리트는 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 근저당 · 여수수산업협동조합 | 324,000,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티에프인베스트 | 310,310,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,527,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,538,000원을 제외한 262,462,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 기준 미배당은 422,375,790원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남안산인터체인지 서측 인근이며 업무시설·오피스텔·근린생활시설·판매시설이 밀집한 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 도로, 북측 2차선 포장도로와 접하고 동측에는 폭 약 8m 보행자도로가 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지(시화국가산업단지)·산업단지기타(반월특수지역)·성장관리권역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일 2023.10.25의 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화·주차장 시설을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 주식회사 유앤미인터스트리의 전입일은 후순위라 대항력이 없는 것으로 조사됐지만, 매각기일 직전 현황과 점유관계를 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 12층 1219호가 공동담보로 기재돼 있으므로 채권 확정액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 직전 취득가의 약 98.6%입니다. 권리상 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 동일시하지 마세요.
- 오피스텔 수요 확인. 일반상업지역·산업단지 인근 오피스텔이라는 이용 특성을 감안해 실제 임대수요와 매매 환금성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 미납 관리비와 현재 점유자의 인도 조건을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 실제 임차인 1명의 전입도 기준권리보다 뒤여서 매수인 인수액 0원으로 정리되는 구조입니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다.
그러나 현재 신건 최저가 267,000,000원은 2025년 현 소유자의 취득가 270,700,000원보다 3,700,000원 낮은 수준에 불과합니다. 한 번의 과거 취득가만으로 현재 시세를 확정할 수 없으므로 “신건이 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 측면에서는 단순하지만, 입찰 판단의 승부처는 2.67억이라는 가격이 현재 오피스텔 시장에서 적정한지 별도로 검증하는 데 있습니다.
