대전지방법원 2025타경1256. 충남 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 2층의 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 김정면이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2020년 5월 8일 설정된 김병기의 근저당권입니다. 채권최고액은 70,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가서에는 2층과 3층 모두 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유·사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 2층 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김정면 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병기 / 58,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.05.08. 근저당권 · 김병기 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2002년 아산상호저축은행 근저당권 210,000,000원은 2019년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2020년 5월 8일 김병기의 근저당권이며, 2025년 임의경매개시결정은 이보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2023년 오형근의 강제경매개시결정도 2023년 7월 취하돼 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 비교 — 참고거래와 면적이 다르다
오성그린빌라트의 확인 가능한 거래는 전용 59.34㎡ 거래이고, 본건 가격자료의 대상면적은 94.77㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 본건의 직접 시세가 아니라 주변 동일 단지의 참고자료로만 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.34㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.08 | 59.34㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2026.02 | 59.34㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 6건 | 45,166,666원 |
최근 12개월 참고거래 평균은 45,166,666원이고 최신 거래는 2026년 8월 30,000,000원입니다. 신건 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.8%입니다. 전체 12건 평균 43,833,333원보다도 높습니다. 다만 본건과 거래 표본의 면적이 달라 이 비율만으로 본건이 정확히 얼마 비싼지 산정할 수는 없습니다.
최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 6.3% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 신건 최저가 자체가 최근 참고거래 범위의 상단을 넘어서는 만큼, 현재 회차에서 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,480,000원 |
| 1. 근저당 · 김병기 | 70,000,000원 | 58,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 60,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 70,000,000원 중 58,520,000원이 배당되고 11,480,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 11,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 23,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 32,691,200원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 권리 구조보다 실제 점유·상가 가치와 입찰가격이 판단의 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 건물의 2층·3층은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 5~6m의 아스팔트포장도로와 접하며 단지내 도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 68,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지상 4층 건물로 사용승인일은 1997.01.23입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 사용자가 누구인지, 명도 대상이 있는지 현장에서 확인하세요.
- 면적 대조. 본건 가격자료 대상면적 94.77㎡와 실거래 표본 59.34㎡가 다르므로 단순 총액 비교를 피해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 근린생활시설인 만큼 실제 임대료·공실 여부·관리비와 사용현황을 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 공동담보 확인. 김병기 근저당은 오성임대주택상가동 제3층과 공동담보로 기재돼 있어 관련 등기와 배당관계를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 김병기 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 신건 최저가 6,000만원이 최근 12개월 참고거래 평균 4,516만원의 132.8%이지만, 그 거래들은 전용 59.34㎡이고 본건 대상면적은 94.77㎡여서 직접 비교가 어렵습니다. 여기에 감정상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다는 실제 점유관계와 본건 면적에 맞는 상가 가치 확인이 핵심입니다.
