대전지방법원 2025타경1256. 충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 3층의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1), (2) 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 구조입니다. 사용승인일은 1997.01.23입니다. 현재 소유자는 김정면이고, 말소기준권리는 2020.05.08 설정된 김병기 명의 근저당권으로 채권최고액은 70,000,000원입니다. 이 권리와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 주의할 지점은 점유와 가격입니다. 등록된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 명도 위험을 0으로 볼 수는 없고, 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 가격 역시 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 높기 때문에 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 3층 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 대상면적 | 94.77㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 4층 · 사용승인 1997.01.23 |
| 소유자 | 김정면 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 김병기 근저당
2002.06.11 설정된 주식회사아산상호저축은행의 근저당권 210,000,000원은 2019.03.25 해지로 말소됐습니다. 이후 2020.05.08 김병기 명의 근저당권 70,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2023.05.25 오형근의 강제경매개시결정은 2023.07.05 취하돼 말소됐으며, 2025.12.16 김병기의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 12.9% 높은 신건
확인된 실거래 12건의 비교 면적은 모두 59.34㎡이고, 대상 면적은 94.77㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 주변 가격 흐름을 보는 참고자료로 해석해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 45,166,666원이고 현재 최저매각가 51,000,000원은 그 평균의 112.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.34㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.08 | 59.34㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2026.02 | 59.34㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.34㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2025.02 | 59.34㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.12 | 59.34㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 59.34㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2024.06 | 59.34㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 59.34㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 6건 | 45,166,666원 |
전체 12건 평균은 43,833,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 45,166,666원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 6.3% 높지만, 최신 거래는 2026.08의 30,000,000원입니다. 현재 최저가 51,000,000원은 최근 평균보다 높으므로 신건 단계에서 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 근저당 · 김병기 | 70,000,000원 | 49,682,000원 |
| 미배당 | 70,000,000원 | 20,318,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,318,000원을 제외한 49,682,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 20,318,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 51,000,000원 | 49,682,000원 | 20,318,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 40,800,000원 | 39,665,600원 | 30,334,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 32,640,000원 | 31,652,480원 | 38,347,520원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 권리 측면에서 가격 하락이 새로운 인수금액을 발생시키는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1), (2) 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 5~6m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 단지 내 도로와 연계가 용이합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 9,733.0㎡, 공시지가 68,200원/㎡, 지목은 대이며 부정형 평지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 오성그린빌라트는 92세대이며 사용승인일은 1997.01.23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·영업자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 면적 불일치 주의. 비교 실거래 59.34㎡와 대상 면적 94.77㎡가 다르므로 실거래 평균을 그대로 적정가로 적용하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 평균 45,166,666원의 112.9%입니다. 신건이 최근 거래 흐름보다 낮다는 근거는 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 30,000,000원이며 같은 달 50,000,000원 거래도 있어 가격 편차가 큽니다.
- 근린시설 확인. 실제 사용상태, 내부 상태, 영업 가능성, 관리비와 공용부분 부담 등을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 물건은 등기상 구조가 복잡한 편은 아닙니다. 2020.05.08 김병기 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등록된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가서는 임대관계를 미상으로 두고 있습니다.
가격도 신건 단계에서는 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 45,166,666원의 112.9%이고 최신 거래는 30,000,000원입니다. 다만 거래 비교군이 59.34㎡로 대상 94.77㎡와 면적이 다르므로 단순 평균만으로 적정 낙찰가를 확정할 수도 없습니다. 결국 이 사건은 권리 인수액보다 실제 점유관계와 면적을 보정한 가격 검증이 핵심인 근린시설 경매입니다.
