대전지방법원 2025타경12048. 아산시 배방읍 갈매리 106의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 근린생활시설 및 단독주택으로, 1층 사무실, 2층 사무실·창고, 3층 기업부설연구소, 4층 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.04.20. 신우새마을금고 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 있어 권리분석의 초점은 임차보증금 인수에 맞춰야 합니다.
특히 남동주는 2021.12.10. 전입했고 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원으로 조사됐습니다. 배당요구는 2025.09.03. 접수됐지만 배당계산상 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 더 중요한 변수는 박성헌입니다. 2020.04.22. 전입으로 역시 말소기준보다 앞서 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 13.72억이라는 최저가만으로 실제 취득비용을 확정해 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 106 · 충청남도 아산시 배방읍 갈매길 42-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 4층 근린생활시설 및 단독주택 · 주상용 |
| 소유자 | 박미숙 지분 2분의 1 · 정구혁 지분 2분의 1 |
| 토지 | 992.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,371,790,000원 / 1,371,790,000원 (신건) |
| 청구액 | 533,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
말소기준은 2022.04.20. 신우새마을금고 근저당권 480,000,000원입니다. 같은 금고의 2023.08.02. 근저당권 120,000,000원, 오케이대부캐피탈강남의 2025.03.06. 근저당권 150,000,000원, 더브릿지대부의 2025.03.12. 근저당권 750,000,000원과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성헌 | 미상 | 2020.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박미헌 | 미상 | 2024.02.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| 주식회사 지이테스팅 | 3층 | 2022.04.28 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| 남동주 | 1층 | 2021.12.10 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
남동주는 배당요구를 했더라도 현재 배당표에서는 배당액이 0원이고 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 반영돼 있습니다. 박성헌은 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 총 인수액을 아직 확정할 수 없습니다. 반면 박미헌과 주식회사 지이테스팅은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저
동일 용도·인근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’를 판단할 근거가 없습니다. 오히려 우선해야 할 것은 낙찰가에 임차보증금 인수를 더한 실질취득비용입니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확인 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,371,790,000원 | 20,000,000원 | 1,391,790,000원+ | 144,327,900원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,097,432,000원 | 20,000,000원 | 1,117,432,000원+ | 415,942,320원 |
| 2회 유찰 · 64% | 877,945,600원 | 20,000,000원 | 897,945,600원+ | 633,233,856원 |
각 실질취득액의 ‘+’는 박성헌의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능액을 숫자로 확정할 수 없다는 뜻입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,371,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,117,900원 |
| 인수 · 남동주 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 3 · 신우새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 4 · 신우새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 6 · 주식회사더브릿지대부 | 750,000,000원 | 605,672,100원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 1,500,000,000원 중 1,355,672,100원이 배당되고 144,327,900원이 미배당으로 남는 계산입니다. 남동주 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 박성헌의 보증금은 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층 주상용 건물로 1층 약선생약 사무실·화장실, 2층 사무실 및 창고, 3층 기업부설연구소, 4층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 아산시 배방읍 갈매리의 농지와 주상용부동산이 혼재하고, 주변은 아파트단지·농경지·농가주택 등으로 형성된 근교농경지대입니다.
- 교통. 일부 토지는 맹지이고, 이를 제외한 나머지 토지는 중소형차량 접근이 가능하며 시내버스정류장이 근거리에 있어 대중교통편은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인은 2007.10.17., 위생·화재경보·화재탐지·보안·4층 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 992.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 493,800원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역과 계획관리지역이 포함되고, 필지별로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성헌 보증금 확인. 2020.04.22. 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 남동주 20,000,000원 인수 반영. 낙찰가와 별도로 매수인이 부담하는 금액으로 계산해야 합니다.
- 실거래 비교자료 부재. 현재 자료만으로 최저가가 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 주상용 근린시설과 토지를 분리해 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외건물과 수목이 매각에 포함됩니다. 감정평가서상 포함 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 변동 확인. 임차인·점유자는 변동될 수 있으므로 매각기일 직전 현황과 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 토지 접근성 확인. 일부 토지가 맹지로 평가돼 있으므로 각 필지의 진입로와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 담보권보다 선순위 임차인이 문제다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후의 담보권이 정리되는 전형적인 임의경매처럼 보입니다. 하지만 실제 매수인의 부담은 임차인에서 발생합니다. 남동주 보증금 20,000,000원은 확정 인수, 박성헌은 대항력은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 신건 최저가 1,371,790,000원만 보고 취득비용을 계산하면 부족합니다. 현재 확인되는 실질취득액부터 1,391,790,000원이고, 박성헌 보증금이 확인되기 전까지는 그 위에 추가 부담 가능성이 남습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 판단할 근거가 부족한 만큼, 이번 사건은 가격보다 선순위 임차보증금 확정이 먼저입니다.
