대전지방법원 2026타경15028. 홍성군 홍북읍 신경리 에이스타워 3층 306호 근린시설입니다. 소유자는 에이스개발주식회사이고, 2019.07.02. 소유권보존 후 2019.07.17. 홍북농업협동조합 명의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.07.26. 같은 홍북농업협동조합의 채권최고액 348,000,000원 근저당, 2026.01.13. 임의경매개시결정, 2026.02.03. 홍성군 압류가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리입니다.
등기 순위만 보면 구조는 비교적 분명하지만 점유관계는 한 단계 더 확인해야 합니다. 김태형은 2022.10.19., 정예나는 2025.07.21. 전입신고로 둘 다 2019.07.17. 말소기준보다 늦습니다. 반면 매각물건명세서에는 이름이 “조사된”으로 기재되고 용도가 주거로 표시된 점유자가 별도로 있으며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15028 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 560 에이스타워 3층 306호 · 도로명주소 충청남도 홍성군 홍북읍 청사로 152 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 에이스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 997,000,000원 / 997,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,231,175,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지이용 | 도시지역 · 중심상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.07.17.
말소기준은 2019.07.17. 접수된 홍북농업협동조합 근저당입니다. 2022.07.26. 후순위 근저당, 2026.01.13. 임의경매개시결정, 2026.02.03. 홍성군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년 및 2022년 근저당에는 에이스타워 301호·304호·305호가 공동담보로 기재돼 있고, 301호에 대해서는 2024.07.02. 공동담보 일부소멸 부기가 있습니다.
② 점유·임차 분석 — 두 명은 대항력 없음, 한 명은 미상
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 | 2022.10.19 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2026.01.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정예나 | 2025.07.21 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 2026.03.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
감정평가 이용상태에는 근린생활시설로 사용 중인 내용이 확인됩니다. (1)은 “THE BOXING GYM”, (2, 3)은 벽체 구분 없이 “레저로 스크린 파크골프 아카데미”로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 주거 사용 점유가 확인돼 있으므로, 실제 306호의 점유 구획과 이용상태를 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 997,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,370,000원 |
| 1. 근저당 · 홍북농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 984,630,000원 |
| 2. 근저당 · 홍북농업협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 997,000,000원 가정 시 채권최고액 기준 총 채권액은 1,788,000,000원, 배당액은 984,630,000원이며 미배당은 803,370,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상의 점유자 권리는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 997,000,000원 | 984,630,000원 | 803,370,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 797,600,000원 | 787,224,000원 | 1,000,776,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 638,080,000원 | 629,299,200원 | 1,158,700,800원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 수치는 현재 확인된 배당 구조를 반영한 것이고, 미상 점유자의 대항력 여부가 확인되기 전에는 이를 최종 인수위험 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도교육청 동측 인근이며, 주위는 관공서·공원·상업용 건물이 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 버스정류장과 인접해 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 사용 중이며, 일부는 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층에서 지상 7층 규모 건물의 3층 호실이며 공용 위생·급배수, E/V, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·동측·서측으로 4차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 대지 2,051.9㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,932,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “조사된”으로 기재된 주거 점유자의 전입신고일·보증금·점유 구획을 매각물건명세서와 현황자료 원본에서 확인해야 합니다.
- 두 임차인 확인. 김태형·정예나는 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만, 배당요구 사실과 실제 점유 구획은 현장과 원본 문건에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 벽체 구분 확인. 감정평가상 일부 호실은 벽체 구분 없이 이용 중이므로 306호의 실제 경계와 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 근저당의 공동담보 호실 및 301호 공동담보 일부소멸 부기가 현재 306호 권리관계에 미치는 범위를 원등기에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 배당순위와 인수 여부는 매각기일 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유 확인이 핵심
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2019.07.17. 홍북농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 김태형과 정예나도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 문제는 한 사람입니다. 매각물건명세서상 주거 사용으로 조사된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원만 보고 권리위험이 완전히 닫혔다고 판단하기보다는, 이 점유자의 전입시점·보증금·점유범위를 먼저 확인해야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 997,000,000원이고 신건입니다. 가격 비교보다 먼저 해결해야 할 핵심은 미상 점유 1명의 권리 확정과 실제 306호 이용구획 확인입니다.
