대전지방법원 2026타경15028. 홍성군 홍북읍 신경리 에이스타워 3층305호 근린시설입니다. 소유자는 에이스개발주식회사이고, 말소기준권리는 2019.07.17 설정된 홍북농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당입니다. 2022.07.26 같은 채권자의 채권최고액 348,000,000원 근저당이 추가됐고, 2026.01.13 임의경매개시결정, 2026.02.03 홍성군 압류가 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝내기는 어렵습니다. 김태형·정예나는 각각 말소기준권리보다 늦은 2022.10.19, 2025.07.21 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 반면 이름이 ‘조사된’으로 기재된 주거 점유는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 점유자의 승계 여부를 원본 명세서와 현황조사에서 재확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 560 에이스타워 3층305호 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 홍북읍 청사로 152 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 에이스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,257,000,000원 / 1,257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍북농업협동조합 / 1,231,175,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 비고 | 일괄경매 · 목록 2,3 벽체구분없이 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.17 홍북농업협동조합 근저당입니다. 같은 채권자의 2022.07.26 후순위 근저당, 2026.01.13 임의경매개시결정, 2026.02.03 홍성군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 및 2022년 근저당은 공동담보로 설정됐고, 에이스타워 제3층 제301호에 대해서는 2024.07.02 공동담보 일부소멸이 부기돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 | 2022.10.19 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예나 | 2025.07.21 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 배당 구조 — 신건에서도 채권 전액 회수는 안 된다
현재 최저매각가 1,257,000,000원을 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 14,970,000원을 먼저 공제한 뒤 을구 1번 근저당에 1,242,030,000원이 배당되고, 을구 2번 근저당에는 배당 여력이 남지 않습니다. 근저당 채권최고액 합계 1,788,000,000원 기준 총 미배당은 545,970,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,970,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 홍북농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,242,030,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 홍북농업협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 1,231,175,373원이 충족되는 것으로 시뮬레이션돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도교육청 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서·공원·상업용 건물이 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로와 버스정류장에 인접해 있습니다.
- 이용상태. (1)은 근린생활시설 ‘THE BOXING GYM’, (2, 3)은 벽체 구분 없이 근린생활시설 ‘레저로 스크린 파크골프 아카데미’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지2층~7층 건물로, 외벽은 화강석 및 복합판넬, 내벽은 인테리어 및 화강석, 바닥은 PVC타일 및 화강석, 창호는 페어글라스 등입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, E/V, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·동측·서측으로 4차선도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 대로2류와 중로1류에 접하고 공시지가는 1,932,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 도청이전신도시 개발예정지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘조사된’ 주거 점유의 전입일·보증금·점유범위를 확인해 대항력 및 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 임차인 2건. 김태형·정예나는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 배당요구 사실과 실제 점유 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 일괄경매 범위. 매각물건명세서 비고에 일괄경매로 기재돼 있고 목록 2,3은 벽체구분 없이 이용 중입니다.
- 공동담보 구조. 2019년·2022년 근저당 모두 다른 에이스타워 호실과 공동담보 관계가 있고, 제301호는 2024.07.02 일부소멸 부기가 있습니다.
- 회차별 배당 변화. 현재 회차 미배당 545,970,000원, 1회 유찰 시 794,856,000원, 2회 유찰 시 993,964,800원으로 증가합니다.
- 이용관계 확인. 감정평가상 복수 호실이 각각 또는 벽체구분 없이 근린생활시설로 사용 중이므로 현장 이용범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 점유와 사용구조’가 변수
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.17 홍북농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 김태형·정예나도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 1건은 대항력 가능·미상이므로 매수인 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 여기에 일괄경매 및 목록 2,3의 벽체구분 없는 이용상태까지 겹쳐 있어, 이 사건의 핵심은 등기 말소 여부보다 실제 점유·사용범위를 확정하는 것입니다.
